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善用商业房地产融资 驾驭后新冠时代市场

2021/07/05   维加斯新闻报
记者方明诚/综合报导

   「善变」是描述商业房地产市场的一个词，因为 COVID-19 大流行逐渐消退，随之而来的经济发展低迷可能需要 18 到 24 个月才能解决。对于想要购买或建造商业房地产 (CRE) 物业的个人或公司来说，如果有足够的资金、伙伴，在合适的时间进行合适的交易等因素到位，银行和其他贷方可以提供传统贷款，以及联邦小企业管理局 (SBA) 贷款。
    但 2021 年第二季度末的市场并未冒风险。对于没有可靠记录的人来说，投机性贷款并不多，这意味着之前建立或购置 CRE 的借款人了解市场并有能力偿还贷款。Kingsbarn Realty Capital 创始人兼首席执行官杰夫·波里 (Jeff Pori) 表示：“我看到市场上的融资渠道非常好。”
    他所说的融资是指从过桥贷款（在藉款人获得永久性融资之前使用的短期融资）到普遍存在的缺口股权贷款（短期和永久性之间）的一切。 CMBS 市场—商业抵押贷款支持证券—已经从大流行时期恢复过来，“它基本上关闭了几个月，当它回来时，充其量是不可预测的，杠杆率没有以前那么高，也没有大流行前那么高。 至少与 10 或 15 年前相比，那时您可以定期获得 70% 到 75% 的杠杆水平。更像是如果你想要好的条件，你会在 55% 到 60% 的杠杆范围内下降，”波里说。
    这意味着有很多可用的融资，市场上有很多货币量，但市场仍然变化无常，在正确的时间寻找正确的交易。并非所有 CRE 物业都恢复到大流行前的水平。 CommCap Advisors 主管凯尔·纳吉 (Kyle Nagy) 表示：“拥有工业和多户住宅的借款人正在寻求并获得非常积极的贷款，几乎与大流行前的水平相同。其他物业类型，特别是零售和办公楼，尚未达到大流行前的水平。对这些房产类型须更加谨慎。”
    零售和办公楼在从经济低迷中复苏的过程中往往落后于工业和多户家庭住宅市产。随着大流行导致的低迷，办公室和零售业立即受到打击，因为人们不去上班，也不去购物。“这不一定是经济困境，所有类型的房产都会受到影响，”纳吉说。 “这可能是经济困境特定的财产类型，个别财产类型，受到影响。在大流行之前，我们能够以 70% 到 75% 的贷款比为办公和零售提供贷款。这是传统的贷款价值比要求，贷方在那里，他们具有竞争力并且能够完成这些类型的交易。”大流行后，特定的零售和办公物业的贷款价值比较低，可能是 66%，而不是 75%。
    当交易达成时，会快速达成。在某些情况下，利率在 2020 年期间降至 3% 以下。不过，市场的波动给贷方带来了复杂性。从达成交易到签署文件的时间加快。因为那是贷方风险最大的时候。贷方加快行动以限制风险敞口。 “所以，在他们出售之前，那个时间段是他们面临变化和条件的时候，所以他们试图接近他们将要关闭的时间销售，试图以较低的杠杆水平快速将产品推向市场，而且依赖信誉良好的租户。他们现在完全没有投机性。”
    在当前市场上，想要购买 CRE 物业的人可能正在寻找稳定的资产，例如多户公寓项目或人们购买衣服和吃午饭的零售中心。纳吉说，而且融资是可用的。商业地产的买家正在寻找永久性的、全期限的贷款，通常期限为 10 年。在寻找 CRE 的永久融资时有多种选择。大多数人依赖的是 CMBS 市场或是寿险公司。 说：“这两种最常用于对具有任何规模的交易进行永久性融资。”
    纳吉说，大多数想要建造办公室、零售或多户住宅的投资者都会去当地的银行。 “这些是提供典型建设融资的机构，他们仍然在市场上放贷，房产正在建设中，他们在传统房产类型上放贷。毫无疑问，本地银行在工业和多户家庭方面比在办公室或零售方面更加积极。”
    传统的传统银行融资的优惠条件不如其他形式的融资，因为银行贷款是追索贷款。人寿保险贷款和 CMBS 是无追索权的，这意味着不需要个人担保。波里说：“你只会因为他们所谓的坏男孩分拆，如果存在欺诈或环境问题，诸如财产之类的事情而暴露。”银行通常也有 25 年的摊销时间表，其中 CMBS 和人寿保险公司通常摊销超过 30 年。 “25 年和 30 年时间表之间的差异使该物业的现金流量有很大差异。”
    纳吉说，在更传统的投资、多租户物业方面，唯一的政府计划是针对多户家庭的。那些是 HUD 程序，房利美和房地美。但是有SBA 504 社区发展贷款。
    经济低迷和高失业率并没有造成商业房地产贷款机构预期的破坏。薪资保护计划 (PPP) 等政府计划有助于保持企业正常运转。 SBA 授权的认证开发公司 (CDC)Nevada State Development Corp 总裁埃文迪克森说：“我担心我们现在的客户和有未偿还贷款的人会在房地产市场上看到很多违约，这正是我们准备好的情况，但我们实际上看到相反情况。所以这是一个受欢迎的惊喜。我们现在非常忙。”
    迪克森说，有了帮助企业主购买 CRE 的计划，以及对大流行期间未偿还的 SBA 贷款进行每月付款的计划，与 2008 年经济衰退相比，更多的企业度过了这次低迷时期。“我知道一个事实 [那些项目] 帮助他们度过了那段时间，但我对我们提供的贷款数量感到惊讶。通常，一年内我们会发放 50 到 60 笔贷款。我们的财政年度已经过去约四分之三，我们已经向 SBA 提交了 70 笔贷款。这个数量在 SBA 方面很疯狂。”
    他说，SBA 贷款的高增长可能是因为，当经济低迷时，许多金融机构后退了一步，不希望抵押品的贷款价值比处于更高的水平。 “这就是 504 计划的用武之地，它允许银行的贷款价值比达到 50%，而我们通过 504 获得剩余部分，可能也有助于刺激企业，以及我们的利率低于 3% 的事实。”
    2020 年期间，利率下降到相当低的水平。迪克森说：“在那个范围内，我们看到传统的贷款定价是四折的，有些机构比现在更加激进。我们看到他们在其中一些时期锁定很多次，长达 10 年。如果您在我们的利率低于 3 的情况下进入，那么现在的融资利率可能低于 3%。会坚持多久？谁知道？随着我们的前进，我预计会看到增长，但我认为不会是一个巨大的增长。我只是不认为他们会在这个时间点这样做。我认为他们会等到我们稍微稳定一点。”
    通过比较 2021 年 1 月和 2020 年 1 月，纳吉表示利率发生相当大的变化。很难预测利率的走势或在任何特定时间的走势。 “但过去几个月他们在这里稳定下来，并保持在一定范围内，这给贷款市场带来了舒适和安全。”
    波里说，今年拜登总统上任时，利率已经飙升。 “我们很多贷款所依据的利率是国债或是掉期利率(swap rate)，例如，拜登上任时，掉期利率下降约 80 或 90 个基点。他上任后，它们迅速翻了一番，贷方对掉期或国债的定价利差也扩大了。”掉期利率是一方同意向另一方支付固定利率以换取可变利率的合同。自拜登总统上任以来，市场已经稳定，利率徘徊，并且已经持续了大约两个月。这是好事，因为在事情快速发展时承诺利率对贷方来说很难。更稳定的市场更适合他们放贷。
    随着利率有望攀升且市场波动放缓，有资金可以借出。其中很多是风险较高的资金，因为市场并没有感觉投机。可用资金适用于拥有良好记录和信用记录的人或寻求 SBA 贷款的人。迪克森说，“传统的仍然存在，但在很多情况下，他们希望达到 70% 的贷款价值比，这意味着你必须拿出 30% 或 25%。然后总是有 504 计划，它基本上可以弥补传统贷款的差异，让银行以 50% 的比例进入，在很多情况下，我们可以再做 40%，所以借款人只需10%， 无论哪种方式，只需与您的银行或CDC联系。”
    在 CRE 中，往绩记录意味着借款人之前拥有并了解 CRE。如果这些先决条件符合，就可以藉钱。但如果借款人或财产被认为不稳定或信用不佳，那么在这个不那么投机的市场中，贷款可能会被认为风险太大。波里说：“有时候，当有这么多钱时，事情开始松动，因为资金想要被部署。但现在存在着更大程度的不确定性，我们是否担心流行病？我相信有些人是，有些人不是。这只是现在市场中添加的又一个变数，一个风险因素。”
    在贷方一开始就不利的市场中，还有一个风险因素。他说，贷方喜欢照旧。因此，大多数行业今天仍在感受到大流行的影响还没有结束，这意味着我们感受到的一些影响将具有滞后指标，已经发生的一些问题可能还没有完全显现出来。
    波里说，贷款人现在对房地产市场采取了一种非常谨慎的态度，而不仅仅是大流行，“还有一些通胀担忧，所以这是另一件可能会对市场产生重大影响的事情。我们预计利率最终会随着通胀进一步上升而开始攀升。 我们强烈地感到我们处于通货膨胀周期，预计这种情况将持续 18 到 24 个月，甚至更长的时间。”
    迪克森预计利率在 2021 年可能有所上升，但不会大幅上升。 “这不会对经济有利，我认为现在没有人想强迫这种情况。但不能永远保持低位，我认为不能再低得多。但是我们看到一些银行正在采取激进的计划。这是好事。”

在疫情造成商业地产市场冲击后，掌握更新贷款资讯有利于持续投资。