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房贷利率5.27% 创13年新高

2022/05/06   维加斯新闻报

         (综合报导)美联准会宣布加息,使和房贷利率挂勾的10年期美国国债收益率大幅上涨,本周30年期固定利率房贷本周达到2009年8月以来的最高水平。
    根据「房地美」(Freddie Mac)的数据,30年期固定房贷利率从上周的5.10%,上升至5.27%。在过去的四个星期,房贷利率已经攀升半个百分点,比年初上升了2个百分点。
    房贷利率快速上涨,与联准会提高基本利率,以抑制通膨的举措有关,这加重了购屋者负担,可能最终会冷却炙手可热的房地产市场。
    「房地美」首席经济学家卡特(Sam Khater)说,「虽然住房负担能力,和通膨压力,对潜在买家构成挑战,但是房价仍会继续增长,不过,预计未来几个月增速将会放缓。」
    根据Realtor.com的数据,去年80%的典型待售房屋的融资成本,增加近50%。据全国房地产经纪协会(NAR)分析,2022年第一季住房负担能力恶化,首付20%的现房交易,平均每个月还款额增加了1,383美元,比一年前增加319美元,约等于增30%。
    那意味着,美国许多家庭将18.7%的收入,用于偿付房贷,而一年前这一比例仅为14.2%。
    这些飙升的购屋成本,已开始让一些潜在购房者付出代价,从而影响房屋销量。根据全国房地产经纪协会的数据,3月份房屋交易连续第五个月下降。二手房和新房的成交量也出现下降,显示房地产市场出现疲软迹象。
    与此同时,一些房屋卖家已经看到需求急剧放缓的迹象,因为买家无法再跟上飞涨的房价和借贷成本。据地产商「红鳍」(Redfin)分析称,需求的转变,迫使一些卖家降低开价,以吸引买家。
    根据Redfin的数据,每周有3.2%的待售房屋价格下跌,其中13%的房屋在过去4周内降价。这比一个月前的10%,和一年前的9%有所上升。尽管如此,平均房屋售价仍比开价高出2.4%。
    Redfin首席经济学家费尔韦瑟(Daryl Fairweather)说,「购房者的需求确实是有限度的,尽管过去几年的市场兴旺情况,让它看起来是无穷无尽的。」
    至于现有屋主,快速加息使他们失去再融资的机会。
    根据「房贷银行家协会」(Mortgage Bankers Association)的数据,尽管上周房贷利率小幅暂停,导致房贷再融资申请增加了0.2%,但再融资的份额仍比去年同期低了71%。再融资案占总申请的比例,从前一周的35%降至33.9%。
    根据抵押贷款数据,以5.27%的利率计算,只有832,000名优质申请者,可以通过再融资将房贷利率至少降低0.75%,低于三周前的134万和年初的1,100万申请再融资。
    以今天的房贷利率申请再融资的借款人,每月平均可节省315元。根据「黑武士公司」(Black Knight Inc.)的说法,剩下不到200,000名申请再融资者,每月可节省400元以上。
    全国房地产经纪协会分析师表示,自今年初以来,由于市场对通膨担忧做出反应,房贷利率几乎每周都在上涨,而且这种上涨不会很快放缓。
    上周,全国房地产经纪协会首席经济学家劳伦斯·袁(Lawrence Yun)预估,到今年第四季和2023年,房贷利率将达到5.3%和5.4%,但是,这些水平可能会比预期来得更快。
    在联准会本周加息半个基点后,房贷利率一向跟随的10年期美国国债收益率,在周四下午突破了3%。尽管联准会主席鲍尔表示,不会加息0.75%,但金融市场仍然动荡,这可能会在未来几周进一步改变房贷利率。
    联准会官员仍有全年加息的计划,并确认其他计划,为最早从6月1日开始,通过抛售美国国债和抵押贷款支持证券的「缩表」措施,积极对抗失控的通胀。
    Realtor.com首席经济学家海尔(Danielle Hale)在记者会上说,「购房者面临的财务状况已经发生了很大变化。」
    她说,这意味着,首付20%的房贷融资成本,比一年前增加了近50%,「这种成本的激增,会导致许多购房者重新考虑自己的预算,并可能使一些家庭暂时退到购房市场之外。」
    她说,与此同时,对买房的需求仍然强劲。
    她说:「房价在持续增长,因为租金高昂,大量年轻家庭都在寻求房屋所有权的确定性和相对固定的成本。他们感到了强烈的紧迫感,想要在抵押贷款利率和房价再次攀升之前,找到自己的房子并将贷款利率锁定。」
    全国房地产经纪人协会(National Association of Realtor)首席经济学家劳伦斯‧云(Lawrence Yun)在该组织的立法会议上表示,展望今年余下的时间,住房市场仍存在不确定性。」
    云说:「与几个月前相比,现在的抵押贷款利率对购房者来说,意味着要支付更多的钱。对于一个中位数价格的房屋来说,购房者所支付贷款的差异,是每月会多出300至400美元。这对一个工薪家庭来说,是一个巨大的损失。」
    他预测说,在未来的几个月内,通货膨胀仍将会保持在高位,市场将看到通过一系列的加息来进一步收紧的货币政策。
    但是,他说,随着贷款利率的上升,预计房屋价格会有所降温。
    房价大涨与房贷利率有关,疫情第一年,房贷利率超低,但近几个月反弹逾2%。经过两年来房价大涨、买家加价抢购房屋的景象,现在房价持续走高、房贷利率也一路涨,让房市交易迈入高点之后的平稳期。
    房地产仲介、购屋消费者以及房市专家都表示,现在房地产市场略有降温,不过基本上仍然表现强劲,例如以往待售房屋可能收到20个买家出价,现在则只收到10个出价。
    全国房地产商协会(NAR)公布报告指出,今年3月间成屋销售减少约2.7%,连续两个月下跌,这股趋势在多个地区出现。美国中西部成屋销售今年3月减少约4.5%,南部下降3%,东北部也缩水约2.9%,但美西地区则维持稳定。
    盖洛普4月1日到19日进行一年一度的「经济与个人财务」(EPF)民调访查,结果显示,只有30%受访成人认为现在是买房的好时机,比一年前的相同民调结果下跌23个百分点,这也是该民调自1978年询问受访者此问题以来,首次跌破50%。史坦普(S&P)与Case-Shiller房价指数显示,新冠肺炎疫情开始以来,房价上涨34%。
    房屋可负担性降至历史新低点,由于高房价和高房贷利率,每户平均房贷比疫情之前多2000元。
    待售房屋数量仍处于历史新低,忙碌的春季市场对刺激库存助益不大;房市需求依然强劲,尤其是来自千禧世代的购屋族,但许多买家望价格而却步,房市销售连续第五个月下跌。
    去年对房市较乐观的那群人,显得最丧气,其中大部分是来自中西部郊区的高收入居民。若以年龄区分,18岁到24岁的年轻人中,只有25%认为现在是买房的好时机,此比率一年前为42%。
    对35岁到54岁的人们而言,28%的人认为目前房市不错,去年有52%的人如此认为。长者对房市更乐观,35%的人认为现在是买房好时机,但也比2021年的61%减少许多。
    国人目前对买房感到悲观,但也有愈来愈多人认为,房地产是一项很棒的长期投资;盖洛普民调显示,约45%人选择房地产,24%买股票,15%的人购入黄金作长期投资。


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