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美房贷利率高过7% 地产市场加速冷却

2022/10/29   维加斯新闻报

        (综合报导)随着美联储接连激进加息,衡量美国住房贷款利率的指标升突破7%,至20多年来最高水准。购房者必须为更高的利率支付更多的利息,令得许多购房者望而却步,房价随之下跌,房地产市场加速进入寒冬。
    据《华尔街日报》、美联社报导,美国抵押贷款银行协会(MBA)27日公布的数据显示,截至10月21日当周,美国30年期固定抵押贷款合约利率上升22个基点,至7.16%。这是该指标连续第10周上涨。7.16%不仅超越了2008年金融危机的最高水准,还是2001年以来的新高,当时美国科技股泡沫破灭,为稳定经济,美联储开启了持续的扩张性政策。
    此外,住房抵押贷款巨头房地美同日发布数据显示,本周30年期固定利率贷款的平均利率升至7.08%。一年前,这一利率刚刚超过3%。
    上一次抵押贷款利率如此之高,正值2000年互联网泡沫破裂。根据一项指标,过去几周的利率增长是半个世纪以来有记录以来的最快增长。贷款贷款人和房地产经纪人表示,这种速度引起住房市场动荡。
    更高的利率对住房市场的影响尤其严重,即使房屋价格正在逐月下降,飙升的房贷利率依然让许多潜在购房者望而却步。根据房源网站Realtor.com的资料,目前买房者每月房贷中位数为2300美元,同比增长80%。一年前,房贷中位数为1300美元。
    随着抵押贷款利率的上升,该组织的购房或再融资房屋申请量在11周内第10次下降,下降1.7%至1997年以来的最低水平。具体来说,MBA购房申请指数下跌2.3%,至2015年初以来的最低水平,而再融资的衡量标准却几乎没有变化。
    科罗拉多州斯普林斯市Intercap Lending的高级贷款官John Hastings表示:房贷申请明显放缓,大约三分之一的潜在购房者决定等待抵押贷款利率下跌后再购房。
    此前,全美住宅建筑商协会首席经济学家罗伯特.迪亚兹说道,受抵押贷款利率上升影响最大的是年轻人和首次购房者,「许多年轻购房者实际上退出了房地产市场,他们大部分选择与室友合租,甚至与父母同住。」

美9月待售房销售下降10% 远逊预期

    根据美国全国房地产经纪人协会(NAR)的数据,在9月份的房屋销售中,已签约待过户的数量比8月份下降了10.2%,并远低于预期。此前,经济学家预测它将下降4%。售房签约数同比下降了31%。
    这标志着,美国房地产市场中的待售房屋销售量(已签署现房购买合同,但未完成过户的数量)降至自2010年6月以来的最低水平。其中不包括2020年4月的数据,当时处于Covid-19爆发后的疫情早期。
    美国房地产商明确指出,造成这种情况的主要原因,就是抵押贷款利率的急剧上升。在疫情爆发后的前两年,抵押贷款利率一直处于历史最低水平。
    据《抵押贷款新闻日报》(Mortgage News Daily)报导,在今年年初,最受欢迎的30年固定利率抵押贷款的平均利率约为3%。但随后,它开始迅速上升,并在6月超过了6%。在7月和8月期间,利率有所回落,但随后又开始上升。在9月份,即这些购房合同签署的时候,抵押贷款利率已经超过了7%。
    美国全国房地产经纪人协会(National Association of Realtors)的首席经济学家劳伦斯‧云(Lawrence Yun)对此评论说:「事实证明,持续的通货膨胀对住房市场相当有害。美联储不得不大幅提高利率以抑制通货膨胀,这导致买家和卖家的数量都大大减少。」
    对抵押贷款需求和新上市的房源也在同时减少,因为房主们不愿意放弃他们已经获得的创纪录的低利率,而去重新购房,将之换成更高的利率。对于潜在的买家来说,利率的提高意味着在首付20%的情况下,中位价房屋的月供,现在要比1月份高出近1000美元。
    房地产经纪人网站Realtor的高级经济学家乔治‧拉蒂乌(George Ratiu)对此表示:「随着工资因通货膨胀而贬值,以及利率的上升,买家的购买力已经减少了十多万美元。」
    他还补充说:「当我们展望今年余下的时间时,我们可以预期的是,利率将继续其上升的轨迹。美联储的货币紧缩政策尚未对通货膨胀产生影响,这意味着,该银行预计将会进一步提高其政策利率。」
    虽然此前相当红火的美国房市开始降温,甚至一些地方的房价出现下降,但这种下降不足以弥补利率提高带来的影响。自疫情开始以来,美国的房价已上涨了40%以上。这主要是由早期的那些谷底利率所推动的。
    从地区上看,美国东北地区的已签约待过户的销售数量当月下降16.2%,同比下降30.1%;在中西部地区,本月已签约待过户的销售量下降8.8%,比一年前下降26.7%。
    在美国南方,销售量本月下降8.1%,同比下降30.0%;在美国房地产最昂贵的西部地区,销售量当月下降11.7%,同比下降38.7%。


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