依據美國聯邦稅法IRC section 1031條專為投資客提供安全延稅港Safe harbor, 必須是等值(must be of like kind)。等值交換允許投資客暫免繳納增值稅Deferred Capital Gain。在拉斯維加斯房地產中所謂交換Exchange可以是同類型Like kind 之任何收益interest,投資investment,生意business用途之房地產,無論是有建物Improved or 無建物unimproved皆可。
交換型態可以是單一房地產用來交換二筆以上房地產,相反的二筆以上房地產可用來交換單一筆房地產,此如四單位公寓可用來交換兩單位公寓。但您交換地產Replacement property買價不可低於原拋售地產Relinquished property賣價。
來自IRS1031條共分兩大部份,一部份有關不動產含土地,建物等,另一部份有關個人動產如船,飛機,牲畜等。今天我們只介紹不動產部份。
在80年代,藉由最高法院之助國會終於在1991修改了1031延稅條款。於此之前此條款很難實行,如果某人擁有4單位的磚牆的公寓,此交換屋主必須找到有相同之4單位的磚牆公寓方可進行交換。
今日此屋主可以等同之土地,倉庫,或即使是以部份所有權人之更大批辦公樓之屋主進行交換。也就是說您可以跟任何投資investment或商業business房地產進行交換。其次您必須擁有此資產兩年,一般房地產業界認定為至少擁有此房地產一年又零一天以上才符合國稅局IRS對Investment Property認定標準, IRS其用意是防止短期增值稅套用至長期增值說。
有關執行Las Vegas 1031 Exchanges等值交換的須知與步驟
1. Qualified Intermediator合格的交換仲介 (QI): IRS規定等值交換房地產必須交由合格的仲介 (QI) 專人處理1031等價交換, 投資客Tax payer基本上不可經手原拋售地產出售後的金錢,而且新交換房地?產杈所有人必須與原拋售地產所有人是同一人。 An ntermediary交換仲介is a person who do 1031 exchange (延稅), also known as an accommodator (貸款人) ,必須購買 $25,000 保證金(bond)。
2. Addendum 合約附件。必須加入交換合作條款, 買方同意與原拋售地產-即賣方,及合格的交換仲介 (QI) 來完成買賣合約。
3. 由合格的交換仲介 (QI) 來簽屬原拋售地產HUD1的交易結算清單。必須是等值交換(must be of like kind)。
4. E1031xchange不列入產權鍊Title chain, Deed是直接由交換屋主Exchange seller轉給買方。
5. Identification Time鑒定期限: 四十五天申報規則。
原拋售交換屋主必須在成交settlement 45天內以書面通知合格的仲介 (QI) 確定之新交換地產。如果您晚於45天申報,則您與您的仲介 (QI)都可能惹上牢獄之災,切莫大意 !!!。此外您的交換地產Replacement property若不多於三戶則沒有鑒定金額的上限,若您鑒定的交換地產多於三戶時您的鑒定金額則不可超過百分之兩百。也就是說您的原拋售地產(Relinquished property)售價25萬則您要購買的交換地產(Replacement property)不可超過50萬。
6. Purchase time購買期限: 180天必須完成交屋。
最後原交換屋主必須在180天內完成新交換屋購買, 請務必牢記45天的鑒定期限與及180天的購買期限是平行計算的,也就是說45天的鑒定期結束後您只剩下135天的時間來(close)完成交屋。除此之外,還須特別留意如果您報稅日早於這180天期限內,則必須以報稅日為限而提早完成新交換屋之買賣,為免您陷入?境,請務必提早由會計師為您提報延期申請。
7. Title產權必須一至。
如果您是已婚者,同時夫妻共同申報所得稅(Joint tax return),並希望加入配偶為辦公樓之共同所有權Tenant in Common(TIC), IRS將認定為新購買之房地?,您的1031 Exchange將否決被。 但您若與其他親人分開申報所得稅(Separate tax return) ,則您與其他親人都可單獨的就其個人部份進行房地?交換(1031Exchage) ,IRS將依照您所得稅申報來鑒定您的交換產權是否成立。此外無論是共同所有權是Trust, LCC, or Partnership, 只要有其中一人不做等值交換(1031Exchage) , IRS則不會允許其他人就他們的資產的部份進行等值交換。
8. BOOT能算。
如果您原拋售地?總金額未能全部用於購買新交換地產,這1031帳號的餘款稱為BOOT,則必須即刻繳交增值稅。若原拋售地產(Relinquished property) 售價250萬抵押貸款(Mortgage)餘額為100萬 Cash to Intermediary交換仲介現金帳: 200萬
Replacement property等值交換A: Exchange property price 350萬, New Mortgage 150萬,Cash to Intermediary 200萬。 其Boot為0,因為您要購買的交換地產(Replacement property) 超過原拋售地產(Relinquished property) 售價250萬, 且新的Mortgage及Intermediary現金 都高於原拋售地產。
Replacement property等值交換B: Exchange property price 225萬, New Mortgage 25萬,Cash to Intermediary 200萬。 其Boot為25萬Boot (250萬 減 225萬) : 因為您要購買的交換地產(Replacement property)未超過原拋售地產(Relinquished property)售價250萬。
Replacement property等值交換C: Exchange property price 300萬, New Mortgage 150萬,Cash to Intermediary 150萬。 其Boot為50萬Boot (200萬 減150萬): 因為您要購買的交換地產(Replacement property)超過原拋售地產(Relinquished property)售價250萬, 但200萬的Intermediary現金未能全數再投資。
如果您有1031 Exchange等值房屋交換方面的問題, 請與第一地產王老師聯繫。
Tel: 702-7564928 或至www.firstrealtyschools.com 我們會盡力為您解達。
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