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1031延期交換

2016/03/23   維加斯新聞報
來源：張百瑞會計師

    1031條款是美國稅法中的1031項。1031條款是指業主把以投資和生意為目的物業交換同類的物業。以原物業的盈利轉到新的物業，達到減稅的目的。如某人五年前購的一個商業物業價值35萬，今年出售為75萬，盈利40萬。需交15%資本利得稅，25% 折舊回加稅和7%的州稅。估計要上稅8萬。
    如果此人採用1031延稅交換，把出售的75萬用來購買100萬的物業，可以先不繳稅。把盈利轉移到新換的物業。起到延稅擴大投資的效果。
    延稅並非免稅。新商物業的基數因含有40萬舊商物業利潤的轉移，因而降到60萬（100萬減40萬）。五年後新商物業價值升到120萬出售。如原本無延稅交換，盈利為120萬減基數100萬等於20萬，僅有20萬需上稅。但因過去有交換，盈利應為120萬減60萬等於60萬。
    可以用1031條款交換的物業種類繁多。包括一家庭，兩家庭，公寓，度假屋，土地，辦公樓，旅館，大型物業如購物中心和30年租約的產業如洗籠，洗車房等。不可以用1031條款交換為合夥人股份，股票，債券，庫存和其他買賣貨品。1031條款適於美國境內的物業交換，不能與國外的同類物業交換。1031條款不包括地產經銷商買賣物業，該類物業視爲庫存，買下隨即轉手。不包括個人住房的買賣。個人住房買賣屬於囯稅法121條款。個人擁有房屋兩年，在過去五年中在房屋積累居住兩年，可以享受個人25萬和夫婦50萬的資本利得的減免。
    用1031條款，可以賣投資商用的小物業，買投資或商用的物業，可以賣一棟物業，買多棟物業。或者反之賣大物業，買小物業。賣多棟物業買一棟物業。可以使用1031條款多次。買了再賣，賣了再買。所賣地產應保持一年以上。使用1031條款，可以以延稅增加現金流動，以擴大資產。以一物業変多物業，可以使地產多樣化，豐富投資內涵。賣多物業買一物業可以集中管理。使用1031條款還可以增加折舊，節約稅負。
    1031條款中買賣物業的具體操作。在賣物業時，找有經驗律師或仲介，律師或仲介將為你起草交換協定，賣房協定（Exchange Agreement And Assignment Of Sale Contract）。所售物業至少為一年零一天。因爲從稅法講，一般擁有一年以上財產為長期財產。售物業所收現金要存在律師或仲介那。交換者應在售物業後45天內（不包括節假日）。選定要交換的新物業。要把認定的物業告訴給律師或仲介。選中的目的物業可以（1）是3個無論價值，（2）可以是多個物業不超出收出物業市價的200%，（3）可以是多個房，不管價值。但最後購買時不能少於人認購物業值的95%。
    在售舊物業的180天內要完成產權過戶交換手續。凡有出售舊物業的收入應投入新交換的物業。交換物業的金額應大於或等於舊物業的價值。交換者應為同一個人。或LLC中的個體。如果所售物業價值高於新交換物業。交換者應把高出部分上稅。
    1031交換還包括其他性質交換如先售物業，然後買地，建房。交換應在180天內完成。可以出售舊物業，可以交換購買大型物業（TIC）的部分權力。可以反向交換，先買新物業，在180天內賣掉原有物業。如果是親人之間換房，注意親人物業的擁有權應超過兩年。合夥人使用1031換房，如果合夥人中有人有異議，應先解散合夥人再換。
    物業的買賣投資應向稅侷申報。投資人應填1040D表（資本財產虧損）。與生意有關的物業，要填寫4797 表（出售商業產業名細表）。採用1031同類應填寫8824表（同類交換表）。如果1031延稅交換出售物業在年底。完成交換在來年6月，超過4月15日報稅期限，交換者應申請延遲報稅，待交換手續完成才申報該年稅務。