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2016年出租房的個人所得稅

2017/02/23   維加斯新聞報
張百瑞會計師

    出租房屋的純收入(Net Income)應在年終時繳稅。這個出租房屋的純收入等於房租總收入減去出租房屋的有關支出。

    房租收入可分積極收入(Earned Income)和消極收入(Passive Income)兩類。業主以出租房为谋生手段,每年花费750小时以上管理房产的时地产专业人员算積極收入﹐而房東擁有兩家庭或三家庭房屋﹐出租其中一家庭及出租個人公寓等出租收入屬於消極收入。積極房租收入用C表格報稅﹐而消極收入用E表格報稅。消極收入不能作爲計算低收入退稅,購買退休計劃和領取兒童抵稅額的收入。

    房租總收入包括月租金﹑預付和遲付的租金﹑取消租約的罰款﹑損壞房屋的賠償﹑房客用以換取少繳房租代房東繳的稅金﹑貸款利息,修理費, 保险收入等。

    出租房屋的有關支出包括﹐維修費﹑清潔工費﹑粉刷費﹑水電瓦斯費﹑冷暖氣費,通水管費,滅虫費﹑垃圾費和其他一切租房安全和保障出租環境必要的開支。

    出租房屋的有關支出還包括﹐地稅﹑房屋貸款利息 電話﹑廣告費﹑交通費﹑會計師費﹑律師驅趕房客和收租的費用,。

    比較難計算的出租支出是保險費﹑貸款點費和折舊費。計算要點如下﹕保險費通常是提前預付﹐在報稅時只應包括經過按月計算出的該年度實際保險支出。貸款點費是為了取得貸款和重新貸款﹐房東有時要向貸款銀行繳點費。購房點費可以一次性扣除。重新貸款應該按貸款的年數分期扣除(Amotization)。

    折舊費的折舊基礎為房屋的價值減地價。居民住房按27年半折舊。商用住房按39年折舊。如果房東出租一部分﹐自住一部分﹐則需要按出租和自住面積比例計算開支。只有出租部分的支出可以在E表格中扣除。自住部分的地稅和貸款利息在列舉扣除額中扣除。

    有的房東把自己的房子在一年中某個時段出租而某些時間自住。如果出租時間一年少於15天﹐或少於使用時間少於一年總使用的10%﹐其租金和支出部分可忽略不計。如多於15天或多於一年總使用時間的10%﹐則應計算盈利繳稅。一般來講﹐出租房子屬於消極經濟活動﹐租房產生虧損只能在以後年度的盈利中扣除。

    但是如果房東積極地參加了租房活動﹐如收房租和作日常管理決定﹐夫婦年收入不超過$100,000﹐其出租的虧損可以和同年的其他積極收入﹐如工資﹑生意盈利抵消。最高抵消金額超過25,000美元。

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