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Eugene Wang
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2016年出售房產稅務

張百瑞會計師
2017/02/23

    以下就大家關心的出售房產上稅問題介紹有關規定。
    房地產出售稅務可以分爲三類:(一)自用住宅出售;(二)非自用房產出售;(三)混用房產出售。

    (一)自用住宅出售。根據1997年出臺的121條款規定:自用住宅,包括一家庭連棟屋,共有公寓,合作公寓。自出售日起向囘推算五年,在此期間擁有和居住房產兩年,個人可以享受25万元,夫妻可以享受50万元的免稅額。具體就夫妻情況而言,夫妻至少有一人擁有住宅兩年,兩人在該宅居住兩年,兩人在過去兩年中沒有享受過121條款免稅額。兩年的居住可以不是連續的。免稅額每兩年享受一次,一生享受無數次。大部分房子出售的資本利得不超過免稅額,不用在稅表上申報。如果資本利得超出免稅額,根據個人收入,則需上0%, 15%或20%的資本利得稅。在一些特殊情況下,納稅人在住宅居住不足兩年,亦可享受部分免稅額,特殊情況包括改變工作地點、健康理由、失業、家人去世、分居、政府征房、住房受災損壞。免稅額可以根據居住擁有的時間與兩年時間的比例計算。

    (二)非自用房產。非自用房產包括出租物業,渡假屋等。所收租金,平時可以扣除廣告,貨款利息,地產稅,保險,水電,維修,管理,清潔費等。住宅房可以按27年半折舊;商用房可以按39年折舊。因爲折舊,許多獲有淨利的業主賬面上都是虧損,享受減稅的好處。只要業主的收入不超過10万而又積極參加管理,2.5万内的虧損可以在個人所得稅抵積極收入。出售這類房屋計算稅率要根據房齡,一年之内的出售,資本利得要根據個人所得的累進稅計算。稅率為10% - 39.6%。超過一年出售,資本利得可以根據個人稅率付0%或20%的長期資本利得稅。非自用房產售,自5/6/97以後發生的折舊要付25%的稅,5/6/97以前的折舊不上稅。

    (三)混用房產。混用房產為除了自己居住外,將房產的一部分為家庭辦公室(home office), 或出租。還有的屋主一段時間自己居住,另一段時間把房產出租。出售房子時的情況較爲複雜。擁有和自住達到兩年,上稅時自住房產部分按自用住宅處理,享受每人25万元的自住免稅額。超出部分按長期資本利得上稅,稅率為0%,15%或20%。 商業使用或出租房產部分按房屋使用比例計算淨利,淨利要按長期資本利得上稅,稅率為0%,15%或20%,自5/6/97年后對房屋的折舊要付25%的稅。
   
    2002年以後混用房產的家庭辦公室和房内部分的分租可以當作自住房享受免稅額,條件是家庭辦公室和出租部分必須在房内,不得與房子分開。但5/6/97以後發生的折舊必須付25%的資本利得稅。

    ( 四 )  計算資本利得。出售房產虧損不能減稅,有資本利得可以減稅,售房的資本利得計算公式是以售價減調整成本。售價是售房所得總和,包括所收的支票,現金,買主同意代爲償還的貸款。調整成本包括購房成本,改建裝修,鋪路,管道安裝,減稅申請費,買賣交割的費用:產權調查,產權保險,測量,登記,貸款登記,律師費,佣金,過戶稅,水電連接費。值得注意的是貸款保險,信用報告, 估價,重新貸款,不算成本。以售價減調整成本,計算出出售房產的盈虧。盈餘為資本利得。
              
    (五) 出售房產延稅。 如果房主出售非自用房產, 而用買進另一樁非自用房產。可以採用1031條款延稅。業主在出售物業后45天内認定另一物業,在180内完成購買。交換得來的物業價值高於出售的物業。出售產生的資本利得可以當年不上稅。交換得來的物業價值低於出售的物業,高出部分要上資本利得稅。还有人先买非自用房產,再买賣非自用房產, 具体如何办理,请教专业人员。


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