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Eugene Wang
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2016年1031 延期交換

張百瑞會計師
2017/02/23

    1031 條款是美國稅法中的1031項。1031 條款是 指業主把以投資和生意為目的物業交換同類的物業。以原物業的盈利轉到新的物業,達到減稅的目的。如某人五年前購的一個商業物業價值35万,今年出售為75万,盈利40万。需交15%資本利得稅,25% 折舊回加稅和7%的州稅。估計要上稅8万。
    如果此人採用1031延稅交換,把出售的75万用來購買100万的物業,可以先不繳稅。把盈利轉移到新換的物業。起到延稅擴大投資的效果。
    延稅並非免稅。新商物業的基數因含有40万舊商物業利潤的轉移,因而降到60万(100万減40万)。五年后新商物業價值升到120万出售。如原本無延稅交換,盈利為120万減基數100万等於20万, 僅有20万需上稅。但因過去有交換,盈利應為120万減60万等於60万。
    可以用1031條款交換的物業種類繁多。包括一家庭,兩家庭,公寓,度假屋,土地,辦公樓,旅館,大型物業如購物中心 和30年租約的產業如洗籠,洗車房等。不可以用1031條款交換為合夥人股份,股票,債券,庫存和其他買賣貨品。1031條款適於美國境内的物業交換,不能與國外的同類物業交換。1031 條款不包括地產經銷商買賣物業,該類物業視爲庫存, 買下隨即轉手。不包括個人住房的買賣。個人住房買賣   屬於囯稅法121條款。個人擁有房屋兩年,在過去五年中在房屋積累居住兩年,可以享受個人25万和夫婦50万的資本利得的減免。
     用1031 條款,可以賣投資商用的小物業,買投資或商用的物業,可以賣一棟物業,買多棟物業。或者反之賣大物業,買小物業。賣多棟物業買一棟物業。可以使用1031條款多次。買了再賣,賣了再買。所賣地產應保持一年以上。使用1031條款,可以以延稅增加現金流動,以擴大資產。以一物業変多物業,可以使地產多樣化,豐富投資内涵。賣多物業買一物業可以集中管理。使用1031條款還可以增加折舊,節約稅負。
   1031條款中買賣物業的具體操作。在賣物業時,找有經驗律師或中介,律師或中介將為你起草交換協定,賣房協定(EXCHANGE AGREEMENT AND ASSIGNMENT OF SALE CONTRACT)。所售物業至少為一年零一天。因爲從稅法講,一般擁有一年以上財產為長期財產。售物業所收現金要存在律師或中介那。交換者應在售物業后45天内(不包括節假日)。選定要交換的新物業。要把認定的物業告訴給律師或中介。選中的目的物業可以(1)是3個無論價值, (2)可以是多個物業不超出收出物業市價的200% (3)可以是多個房,不管價值。但最後購買時不能少於人認購物業值的95%。
      在售舊物業的180天内要完成產權過戶交換手續。凡有出售舊物業的收入應投入新交換的物業。交換物業的金額應大於或等於舊物業的價值。交換者應為同一個人。或LLC中的個體。如果所售物業價值高於新交換物業。交換者應把高出部分上稅。
      1031 交換還包括其他性質交換如先售物業,然後買地,建房。交換應在180天内完成。可以出售舊物業,可以交換購買大型物業(TIC)的部分權力。可以反向交換, 先買新物業,在180天内賣掉原有物業。如果是親人之間換房,注意親人物業的擁有權應超過兩年。合夥人使用1031換房,如果合夥人中有人有異議,應先解散合夥人再換。
      物業的買賣投資應向稅侷申報。投資人應填1040D表(資本財產虧損)。與生意有關的物業,要填寫4797 表(出售商業產業名細表)。採用1031同類應填寫8824表(同類交換表)。如果1031延稅交換出售物業在年底。完成交換在來年6月,超過4月15日報稅期限,交換者應申請延遲報稅,待交換手續完成才申報該年稅務。


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