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租金急降 租客房東兩樣情

2023/06/18   維加斯新聞報

          (綜合報導)住宅租賃市場經歷前所未有的上漲後，目前正在快速下降，以鳳凰城和拉斯維加斯為例，當地不少公寓租金今年已明顯下跌，有望緩解持續逾年的通脹問題。
    《華爾街日報》報導，租賃公司和房地產數據公司6個全國租金價格指標的平均值顯示，去年6月至今年5月期間，新近交易的住宅租金僅上漲不到2%。根據數據公司CoStar Group和租賃軟件公司RealPage的數據，這個比例明顯與一年前的雙位數增幅有大幅下降，而且是近期歷史上任何一年的最大減幅。
    全美住宅租金曾經在兩年之內急漲25%，而住房成本是消費物價指數的最大組成部分，租金下降無疑有助緩解通脹，而且能夠讓租房族鬆一口氣。然而對於物業投資者來說，長達一年的租金放緩將會是個潛在問題，他們不但要面臨疲軟的市場、不斷下跌的房產價值，而且還要負擔比去年初大約翻了一番的利率。
    房地產經紀公司Redfin的租金指標也顯示，5月包括公寓和獨立屋的租金開價，已經按年下降0.6%。其他數據也顯示，今次是2008年金融海嘯以來，租金第二次出現按年下降，對上一次是新冠疫情爆發後，租賃市場突然下滑，結束長達10年的持續漲租趨勢。
    佛州邁阿密和加州河邊（Riverside）是租金先升後放緩的地區，過去3年急漲至少35%後，去年下半年開始出現「後勁不繼」，租金過高削弱租房族的需求，不少人決定搬回父母身邊，與室友同住或者直接搬到租金較便宜的城市。
    在建新公寓數量創歷史新高，也迫使房東之間展開更激烈的競爭。有住房分析師表示，南部和西南部地區的建築工程較多，這種競爭有助減緩相關地區的租金。房地產市場價格下跌，也會引發住宅租金下跌，全國現房價格中位數4月按年下跌1.7%，是超過11年來最大的年度跌幅。
    續約加租也是租金以高於正常水平速度上漲的原因之一，5月消費物價指數的住房部分上漲0.6%，按年增長達8%。RealPage首席經濟學家帕森斯（Jay Parsons）表示，隨著新租約租金價格下降，房東也有望進一步降低他們對現有租戶的要價，否則租戶可能會尋找更具競爭力的住宅。資料顯示，住宅空置率去年上升了2.6個百分點。
    弗雷（David Frey）與妻子萊西（Lexi）就是選擇另覓居所的租客，他們原本住在新澤西州的公寓，2月收到房東通知加租12%後，馬上開始尋找新住所，幸運地也找到更大更便宜的新公寓，而原房東後來張貼的招租廣告，開價比弗雷夫婦原本繳付的還要少。
    對於有意加租的物業投資者來說，租金放緩無疑使他們面對急劇變化的事實，特別是如果物業位於西南地區。資料顯示，許多投資者蜂擁而至的城市，例如鳳凰城和拉斯維加斯，今年新近交易的租約租金已經大幅下跌。總體而言，全美100個大城市之中，有48個城市的新租約租金，租金方面呈現年度負增長。
    多戶型物業（Multifamily）建築的價值也同步下降。根據數據提供商MSCI Real Assets的數據，今年首季鳳凰城的公寓大樓的售價，每單位下降了大約12%.