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1031延期交换

2016年03月23日   维加斯新闻报
来源:张百瑞会计师

    1031条款是美国税法中的1031项。1031条款是指业主把以投资和生意为目的物业交换同类的物业。以原物业的盈利转到新的物业,达到减税的目的。如某人五年前购的一个商业物业价值35万,今年出售为75万,盈利40万。需交15%资本利得税,25% 折旧回加税和7%的州税。估计要上税8万。
    如果此人采用1031延税交换,把出售的75万用来购买100万的物业,可以先不缴税。把盈利转移到新换的物业。起到延税扩大投资的效果。
    延税并非免税。新商物业的基数因含有40万旧商物业利润的转移,因而降到60万(100万减40万)。五年后新商物业价值升到120万出售。如原本无延税交换,盈利为120万减基数100万等于20万,仅有20万需上税。但因过去有交换,盈利应为120万减60万等于60万。
    可以用1031条款交换的物业种类繁多。包括一家庭,两家庭,公寓,度假屋,土地,办公楼,旅馆,大型物业如购物中心和30年租约的产业如洗笼,洗车房等。不可以用1031条款交换为合伙人股份,股票,债券,库存和其他买卖货品。1031条款适于美国境内的物业交换,不能与国外的同类物业交换。1031条款不包括地产经销商买卖物业,该类物业视为库存,买下随即转手。不包括个人住房的买卖。个人住房买卖属于囯税法121条款。个人拥有房屋两年,在过去五年中在房屋积累居住两年,可以享受个人25万和夫妇50万的资本利得的减免。
    用1031条款,可以卖投资商用的小物业,买投资或商用的物业,可以卖一栋物业,买多栋物业。或者反之卖大物业,买小物业。卖多栋物业买一栋物业。可以使用1031条款多次。买了再卖,卖了再买。所卖地产应保持一年以上。使用1031条款,可以以延税增加现金流动,以扩大资产。以一物业変多物业,可以使地产多样化,丰富投资内涵。卖多物业买一物业可以集中管理。使用1031条款还可以增加折旧,节约税负。
    1031条款中买卖物业的具体操作。在卖物业时,找有经验律师或仲介,律师或仲介将为你起草交换协定,卖房协定(Exchange Agreement And Assignment Of Sale Contract)。所售物业至少为一年零一天。因为从税法讲,一般拥有一年以上财产为长期财产。售物业所收现金要存在律师或仲介那。交换者应在售物业后45天内(不包括节假日)。选定要交换的新物业。要把认定的物业告诉给律师或仲介。选中的目的物业可以(1)是3个无论价值,(2)可以是多个物业不超出收出物业市价的200%,(3)可以是多个房,不管价值。但最后购买时不能少于人认购物业值的95%。
    在售旧物业的180天内要完成产权过户交换手续。凡有出售旧物业的收入应投入新交换的物业。交换物业的金额应大于或等于旧物业的价值。交换者应为同一个人。或LLC中的个体。如果所售物业价值高于新交换物业。交换者应把高出部分上税。
    1031交换还包括其他性质交换如先售物业,然后买地,建房。交换应在180天内完成。可以出售旧物业,可以交换购买大型物业(TIC)的部分权力。可以反向交换,先买新物业,在180天内卖掉原有物业。如果是亲人之间换房,注意亲人物业的拥有权应超过两年。合伙人使用1031换房,如果合伙人中有人有异议,应先解散合伙人再换。
    物业的买卖投资应向税侷申报。投资人应填1040D表(资本财产亏损)。与生意有关的物业,要填写4797 表(出售商业产业名细表)。采用1031同类应填写8824表(同类交换表)。如果1031延税交换出售物业在年底。完成交换在来年6月,超过4月15日报税期限,交换者应申请延迟报税,待交换手续完成才申报该年税务。

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