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根据9月末发布最新数据显示，加速上涨的美国房市没有降温迹象：标普凯斯-席勒指数显示，美国平均房价同比上涨19.7%，再次刷新纪录，创下逾30年来美国房市最大涨幅。
究竟这是一场疫情推动下的反周期购买，还是刚需？
实际上，一个微小的细节，可能会扭转整个沙盘推演：伴随着生儿育女，独立门户，美国的80后、90后们也不得不买房子了。
此轮疫情是房地产市场火爆的催化剂，但十几年中美国房地产开工不足造成的供需不平衡才是最主要原因，加之一度推迟购房的美国“千禧一代”在近两三年中大幅入场，更进一步引爆了市场。
第一，美国房地产库存供给量；第二，美国银行放贷情况；第三，市场情绪与散户进场。而目前这三方面，都没有出现让投资人清场退出的迹象。
短期美国房产的供给将有所上升，短缺将有部分缓解，房价增长速度将从目前的近20%放缓至约15%。在未来几年内，美国房产的短缺将持续，房价年增长率将保持在10%至15%之间。
疫情前买了的人越来越开心，仍在观望的人则试图在海量数据中，嗅到一丝房地产价格降温的迹象。譬如加利福尼亚州湾区边上，160万美元以上的房子，很多都是加价20万美元，才能买到。不加价想买房子是妄想。现在美国买房的主力军正是千禧一代，而次贷危机令他们大幅延迟了买房时间，推迟了10年之久，有些人20多、甚至30多岁之后，还跟父母挤在一起，就是不买房。
根据美方媒体此前调查，从 1970 年到 2017 年，越来越多20到30岁的美国年轻人（千禧一代）选择与父母同住。在 2017 年，有超过40%的25岁年轻男性选择与父母同住，超33%的25岁年轻女性也做出了同样选择。
“但从最近这两三年开始，他们已经大幅进入了这个房产市场，因为实在延迟不下去了：结婚生了小孩，必须得要有一个自己居住的独栋房，疫情加速了（分出来居住的）进程。由于近十几年来美国房地产供给量偏低，供需并不平衡，疫情之前这一趋势已经发生，譬如在2018年，美国著名的一家财经媒体就发表了一篇文章叫做《美国房市的下一个危机：史无前例的新房短缺》的文章，彼时就已经注意到了美国新房极度短缺的现象，而疫情只是加剧了这一短缺，使其到达了历史上最低点。
美国房产经纪人协会的数据显示，2020年美国的销售量约600万套，但2020年12月，其库存只有107万套，仅为1.9个月的供给量，创历史最低记录。
2011年到2018年（疫情前），房产供给量已经下跌将近50%，疫情后，从2019年到2020年，房产供给量又同比下跌34%，所以库存已经低到无可附加的程度，供给量只能满足2.5-2.6个月的销售，出现了严重的供给不足。
9月末美国商务部公布的数据显示，由于美国建筑商继续因材料和劳动力短缺问题苦苦挣扎，美国8月单户住宅开工数连续第二个月下降，折合年率为108万套。而需求旺盛而建筑商无法增加单户住宅产量的情况又推高了价格，使一些首次购房者望而却步。
不过，由于受到多户住宅新开工增长20.6%的推动，8月新屋开工数总体增加3.9%，折合年率达到162万套。
可以看出，建筑商脚步正在放慢。 “交易者将观察，购房者是否和建筑商的想法一致，不热衷于购买新房。但请注意，成屋销售和新屋销售的回落起点很高，即使显示购房速度放慢，可能也只是回归正常而非代表崩溃。
虽然需求很大，但目前供给端面临三大问题：第一，建筑商手中的土地供给量需要长年积累，且开发周期很长；第二，美国劳动力严重短缺，现在建筑工人出现大缺口；第三，原材料供给出现问题，木材、铜和钢材等建筑用料价格暴涨。
尽管木材期货价格已从5月的每千板英尺1711美元的历史高位下跌至2目前的约600美元，但建筑成本仍然是一个问题。根据全美住宅建筑商协会（NAHB）对劳工部数据的分析，窗户、屋瓦、门和钢材在内的一类住宅建筑组件的批发价格在过去12个月内上涨了22%。在2020年之前，此类总价格通常每年上涨幅度略高于1%。
美国商务部的最新数据还显示，8月积压订单继续增加至25.1万套，在建但尚未完工的单户住宅数量升至2007年以来最高水平。同时，获批但尚未开工的房屋数量增至1979年以来最高水平，这表明美国建筑商不愿承接新项目。
美国房地产市场，还是在怀疑中成长的过程之中。
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