|
解决内华达州的住房危机本是立法官员的职务，根据最近披露的财务信息，至少有六名拥有租赁房产的内华达州立法者投票反对影响租金的法案——从限制老年人租金上涨到提高租赁的透明度——引发了外界对政治人物利益冲突的担忧。
内华达州住房正义联盟的联盟协调员本·伊内斯表示，内华达州立法机构的立法者要么有工作，可以每隔一年离开六个月，要么已经退休。
他说，许多立法者是房地产经纪人、房东或其他参与房地产行业的人。
伊内斯说：“这意味着，当我们收到这些真正有希望、令人兴奋、紧迫且至关重要的租户保护法案时，就会出现利益冲突，他们就会碰壁。这是一种奇怪的冲突和动态。”
特拉基梅多斯社区学院的政治学教授弗雷德·洛肯认为，拥有出租房产的立法者对有关出租的立法进行投票是一种利益冲突。
四项法案——参议院法案 335、议会法案 218、议会法案 340 和议会法案 298——旨在遏制驱逐行为，并为租户提供更多权利和透明度。这四项不同的立法主要按照党派路线在民主党多数立法机关获得通过，尽管它们最终被共和党州长乔·隆巴多否决，后者后来因拒绝与租户权利和驱逐改革有关的法案而受到批评。
民主党人表示，该法案将缓解白银州经济适用房的短缺，抑制驱逐率并提高租赁协议的透明度，而共和党议员（其中一些本身就是房东）则认为，该法案将阻碍经济适用房的发展，并造成房东繁重的负担。
然而，政治学和住房政策专家对房东对租金相关立法进行投票的冲突提出了质疑。洛肯教授说，虽然立法者没有违反该州的道德政策，但最佳做法是立法者自行回避。洛肯说：“看起来，如果他们批准这项立法，他们就会失去一些东西。”
拥有出租房产并投票反对该法案的立法者表示，他们向州务卿正确披露了自己的出租屋情况。 他们还表示，对这些法案进行投票并不存在利益冲突，因为他们所受到的影响与其他拥有租金的人不会有什么不同。
代表亨德森的共和党参议员杰夫·斯通说，如果他投票反对租金管制，他不仅是为了自己。 相反，“它适用于内华达州的每一位房东。”
经济适用房的短缺继续困扰著银州。 根据线上房地产经纪公司 Redfin 的数据，拉斯维加斯家庭每年必须赚取至少 113,186 美元才能支付抵押贷款，而平均家庭年收入约为 86,000 美元。
根据全国低收入住房联盟的一项研究，为了支付租金为1,455 美元的两房公寓的公平市场租金，内华达人每小时必须赚取近30 美元，而根据ZipRecruiter，拉斯维加斯居民的平均时薪为17.89美元。
参议院第 335 号法案将继续实施一项预防驱逐措施，即对等待租金援助申请的人暂时推迟最多 60 天的即决驱逐。 据国家住房正义联盟称，自该法案于 6 月被否决以来，已有超过 3 万名内华达人被驱逐。
第 218 号议会法案禁止房东向租户收取超过书面租赁协议规定租金的金额，并要求房东向租户提供至少一种无需付费的支付租金的方法。如果房东收取的费用超过租约中约定的金额，该法案还允许房客对房东提起民事诉讼。
伊内斯表示，议会第 340 号法案将为租户制定新的简易驱逐程序，将启动驱逐程序的责任归于房东而不是租户。
国会第 298 号法案将把 62 岁或以上的人或依赖社会安全的人的租金涨幅限制在不超过 10%。 它还要求向潜在租户收取申请费的房东，如果房东将单位交给其他人，或者没有进行收取费用的活动（例如背景调查），则必须退还申请费。 该法案还要求租赁协议包含租赁期间收取的每项费用的解释。
几名拥有出租房产的共和党议员跨越党派界限对该法案投了赞成票，尽管该法案最终被隆巴多否决。
根据2023 年初的最新财务披露，有9 名共和党议员要么拥有出租房产，要么其配偶拥有出租房产，分别是斯通、海蒂·卡萨马、格雷戈里·科尼格、里奇·德隆、梅丽莎哈迪、丹妮尔加兰特、凯莉巴克、亚历克西斯汉森和艾拉汉森。
根据财务揭露声明，还有11 名民主党人拥有出租房产或者他们的配偶拥有出租房产：莱斯利·科恩(Lesley Cohen)、鲁本·德席尔瓦(Reuben D'Silva)、桑德拉·贾雷吉(Sandra Jauregui)、卡梅伦“C.H.” 米勒、艾丽卡·莫斯卡、理查德·“斯基普”·戴利、埃德加·弗洛雷斯、马克斯·卡特二世、萨布拉·史密斯·纽比和安吉·泰勒。 然而，大多数民主党人投票支持该法案。
史东说，他和他的妻子都是富有同情心的房东，不会利用房客的利益。 他们不得不提高租金来支付不断上涨的财产税和保险费，但涨幅在 4% 到 5% 之间。 他说，他从未驱逐过任何租户。
参议员亨德森 巴克表示，她的丈夫将一套三居室的房子租给一个家庭，他们已经在那里生活了 12 年，租金没有任何上涨。 她说，由于该房产的独特性及其评估价值有限，该财产不符合被视为利益冲突的门槛。她仔细考虑了住房法案对内华达州人的潜在影响。「内华达州正面临住房危机，我和我的共和党同事一起投票反对的立法会增加租金，让房主更加难以负担。」
议员德隆表示，他在内华达州拥有两处出租房产，一处是商业地产，另一处是住宅地产。 他说，所有四项法案都经过了他没有任职的委员会，当法案提交表决时，他像对待所有其他法案一样看待这些法案，询问它们是否为内华达州制定了良好的政策。 他说，这些帐单都没有直接影响他的租赁房产业务。
根据最近披露的信息，立法者哈迪和科尼格显然也拥有出租房产，但它们位于内华达州以外，因此不会受到拟议立法的影响。
戴利参议员表示，他的岳父住在斯帕克斯，他拥有一套出租屋，他反对自己的政党，并反对参议院第 335 号法案，因为他觉得该法案过于片面，过于反对房东。 他投票支持其他住房法案，因为他认为这些法案是公平的，不会对房东造成太多负担。
戴利表示，他遇到的两党和参众两院的所有立法者都认真对待资讯揭露。「我不认为人们试图让立法对自己有利，」戴利说。 「如果他们试图这样做，那就很明显了，他们会被要求这样做。 …我认为我们不应该去挖掘那些不存在的错误行为。」
内华达州民主党指责隆巴多否决了这项立法，偏袒为他的州长竞选提供资金的开发商，而不考虑内华达人的最佳利益。
该党发言人史蒂芬妮·贾斯蒂斯（Stephanie Justice）在一份声明中表示：「在经济适用房短缺的情况下，伦巴多和立法共和党人拒绝向内华达人提供住房成本飙升的救济，以便他们中的许多人能够获得经济利益，这是卑鄙的。”
政治学教授洛肯回应了这些担忧，并表示这反映出私人利益——从矿业到游戏再到开发商——对州政府的影响太大。
隆巴多在谈到参议院第335 号法案时表示：”这不仅会使驱逐过程更加耗时，而且成本也会更高——对于那些想要租房的人来说，住宅物业的可用性和可及性可能会恶化。因为这项法案不起作用为了改善内华达州住宅租赁市场的格局，我无法支持。”
内华达大学拉斯维加斯分校经济学和房地产助理教授尼古拉斯·欧文表示，每项法案都可能对需求方（租屋者）或供应方（房东）产生不同的影响。”每当政府介入市场时，尤其是像房地产这样的市场是一个相当不错的市场。”
阅读: 31521
|
