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1031延期交换

2016/03/23   维加斯新闻报
来源：张百瑞会计师

    1031条款是美国税法中的1031项。1031条款是指业主把以投资和生意为目的物业交换同类的物业。以原物业的盈利转到新的物业，达到减税的目的。如某人五年前购的一个商业物业价值35万，今年出售为75万，盈利40万。需交15%资本利得税，25% 折旧回加税和7%的州税。估计要上税8万。
    如果此人采用1031延税交换，把出售的75万用来购买100万的物业，可以先不缴税。把盈利转移到新换的物业。起到延税扩大投资的效果。
    延税并非免税。新商物业的基数因含有40万旧商物业利润的转移，因而降到60万（100万减40万）。五年后新商物业价值升到120万出售。如原本无延税交换，盈利为120万减基数100万等于20万，仅有20万需上税。但因过去有交换，盈利应为120万减60万等于60万。
    可以用1031条款交换的物业种类繁多。包括一家庭，两家庭，公寓，度假屋，土地，办公楼，旅馆，大型物业如购物中心和30年租约的产业如洗笼，洗车房等。不可以用1031条款交换为合伙人股份，股票，债券，库存和其他买卖货品。1031条款适于美国境内的物业交换，不能与国外的同类物业交换。1031条款不包括地产经销商买卖物业，该类物业视为库存，买下随即转手。不包括个人住房的买卖。个人住房买卖属于囯税法121条款。个人拥有房屋两年，在过去五年中在房屋积累居住两年，可以享受个人25万和夫妇50万的资本利得的减免。
    用1031条款，可以卖投资商用的小物业，买投资或商用的物业，可以卖一栋物业，买多栋物业。或者反之卖大物业，买小物业。卖多栋物业买一栋物业。可以使用1031条款多次。买了再卖，卖了再买。所卖地产应保持一年以上。使用1031条款，可以以延税增加现金流动，以扩大资产。以一物业変多物业，可以使地产多样化，丰富投资内涵。卖多物业买一物业可以集中管理。使用1031条款还可以增加折旧，节约税负。
    1031条款中买卖物业的具体操作。在卖物业时，找有经验律师或仲介，律师或仲介将为你起草交换协定，卖房协定（Exchange Agreement And Assignment Of Sale Contract）。所售物业至少为一年零一天。因为从税法讲，一般拥有一年以上财产为长期财产。售物业所收现金要存在律师或仲介那。交换者应在售物业后45天内（不包括节假日）。选定要交换的新物业。要把认定的物业告诉给律师或仲介。选中的目的物业可以（1）是3个无论价值，（2）可以是多个物业不超出收出物业市价的200%，（3）可以是多个房，不管价值。但最后购买时不能少于人认购物业值的95%。
    在售旧物业的180天内要完成产权过户交换手续。凡有出售旧物业的收入应投入新交换的物业。交换物业的金额应大于或等于旧物业的价值。交换者应为同一个人。或LLC中的个体。如果所售物业价值高于新交换物业。交换者应把高出部分上税。
    1031交换还包括其他性质交换如先售物业，然后买地，建房。交换应在180天内完成。可以出售旧物业，可以交换购买大型物业（TIC）的部分权力。可以反向交换，先买新物业，在180天内卖掉原有物业。如果是亲人之间换房，注意亲人物业的拥有权应超过两年。合伙人使用1031换房，如果合伙人中有人有异议，应先解散合伙人再换。
    物业的买卖投资应向税侷申报。投资人应填1040D表（资本财产亏损）。与生意有关的物业，要填写4797 表（出售商业产业名细表）。采用1031同类应填写8824表（同类交换表）。如果1031延税交换出售物业在年底。完成交换在来年6月，超过4月15日报税期限，交换者应申请延迟报税，待交换手续完成才申报该年税务。