|
尽管抵押贷款利率上升减缓了拉斯维加斯新屋和现有房屋的销售，但一位住房专家近日告诉南内华达州的新屋建筑商，这种情况只是暂时，因为每个月有 6,000 人搬到拉斯维加斯，未来一到两年内仍可能会出现住房短缺，而成屋市场的供应有限，对新屋市场也是有利因素。
在日前一场由内华达州南部房屋建筑商协会主办的年度午餐会中，Applied Analysis 机构负责人房地产专家布赖恩戈登 (Brian Gordon) 应邀发表的演讲有助于缓解在经济放缓情况下希望建更多房屋的建筑商的担忧。他强调，房地产市场在下跌后，会开始稳定下来。
戈登说，在过去的 12 个月里，大约有 72,000 人将州外的驾照换成了内华达州的驾照。 随着时间的推移，这会提振住房市场需求。“一个月平均有 6,000 人搬到这里，我们看到大量人口正在增长进入市场，”戈登对建商说。 “我们每月流失 2,000 人，因此处于 3,000 到 4,000 的增长范围内。 那些人必须找地方居住。 这对你们来说，正好盖一些房子，希望他们来买。”
根据电力公司估计，一年来每天每小时有 8.2 人搬进拉斯维加斯。 戈登说，最大比例的人继续来自加州，他们带来了财富。“这应该会为整个房地产市场提供一些稳定性，”他说。
除了人口增长，抵押贷款利率也开始下降，他表示，这有助于销售。 2021 年 12 月，三十年期固定抵押贷款利率为 3.1%，去年秋天达到 7%，此后降至 6%。“当利率上升时，恐惧和恐慌开始出现，每个人都撤退了。 抵押贷款的稳定有可能使房地产市场受益。 它确实向公众发出了一个信号，”他说。
一年前，一套价值 50 万美元的房屋的抵押贷款利率为 3.1%，每月还款额为 2,100 美元。 随着利率上升，这套房子每月要多花 900 美元，一年大约要花 10,000 美元。 戈登说，要每月支付同样的 2,100 美元付款，这相当于购买 350,000 美元的房屋。“这是我们看到价格下行压力的原因之一，人们将收入的更大份额用于支付抵押贷款。 这可能就是为什么我们表现得比预期的更好。”
戈登认为，成屋市场供应有限的情况对新屋建筑起着重要作用。他说，市场上目前约有 5,400 套公寓，数量不多，这促使更多人考虑买新建屋，尽管搬入的准备时间更长。 还有很多买家对成屋不感兴趣，这也为房屋建筑商创造了机会。”与 2019 年和 2020 年时市场上的库存相比，我们今天正在倒退，市场上的单位越来越少。 这对新屋建筑来说是一个好处。”
根据拉斯维加斯建商研究机构Home Builders Research 的数据，2022 年新房净销售额（销售额减去取消订单）下降了 33%，而新房价格中值上涨了 17%。
他表示，如今房主拥有的资产相当可观，尽管定价有所回落，但并不像大萧条的后果，因负资产的人很少，所有未偿还抵押贷款中约有 75% 的利率为 4% 或更低。“虽然他们不会很快搬家，但为房市提供了稳定性，这就是为什么我们没有像一些人预测的很多后果，特别是在大流行期间和利率上升后，”戈登说。 “我们正处于软着陆和稳定得多的环境中，这是一件好事。”
拉斯维加斯房地产经纪人协会报告称，1 月份通过其多重挂牌服务在南内州出售的现有单户住宅的中位数价格为 425,000 美元，与 12 月的价格相同，比 2022 年 1 月的 435,000 美元下降 2.3%。它也低于 2022 年 5 月创下历史纪录的 482,000 美元。
戈登说，维加斯大约 22% 的家庭能够负担得起中等价位的房屋，意味着负担能力是一个挑战。“我确实认为会看到改善，因为利率有所下降，负担能力是这个行业的一个关键问题，我们必须全力以赴。”
他说，公寓的空置率继续下滑，尽管租金有所上涨，但也在趋于稳定。 山谷甚至出现了一些降价和更多优惠，这些都影响房市。“我刚谈到所有搬到这里的人，他们将不得不住在某个地方，只要人们不离开拉斯维加斯谷，就会继续保持稳定的需求。接下来的 12、24 或 36 个月内更有可能出现住房短缺。 想想今天建的所有单位，每个月仍有 6,000 人在市场上流动。 在某个时候会以另一种方式逆转，可能没有足够的库存。 我们将会看到稳定性提高，并且比我们上次经历这类型周期时处于更好的位置。”
除了移民之外，就业对于提振房市也很重要，戈登表示，南内华达州在未来处于有利地位。 他说，12 月，内华达州的就业增长在全国排名第八，但在整个 2022 年，内华达州排名第一。“在大流行期间，我们是全国受灾最严重的市场，但我们正在把这些工作带回来，这很关键。”
戈登说，这应该会继续改善，因为在内州的税收环境下，企业会继续迁往维加斯，尤其是从加州。 他说，内华达州的营业税环境在全国排名第七。 加州排名第 48。“只要他们对加州继续不满，我们就没事，”戈登说。
他说，美西地区的企业将内州列为第一大搬迁地点和再投资的最佳地点。“在企业搬迁方面，从经济角度来看，我们处于有利地位的另一个原因是，我们的整体生活成本更便宜，从住房的角度来看也更便宜，在美西的主要市场中更便宜。”
房地产专家认为维加斯的房地产市场即将趋于稳定。
|
