|
几十年来，加州人在购买住房的竞赛中一直击败内华达人。
当谈到拉斯维加斯谷经济适用房短缺的问题时，非营利组织「一起重建内华达州南部」的总裁兼执行长鲍勃·克利夫兰表示，问题在于多个环节。
克利夫兰表示，经济适用房短缺的一个重要原因是内华达州地理位置靠近全国人口最多、平均收入最高的最大州——加州。几十年来，加州人在住房竞争中一直击败内华达人，自 2022 年联准会开始升息以遏制疫情带来的失控通膨以来，情况变得更糟。
「我是在建筑业长大的，我曾经为一名建筑商工作（从2004-09 年），在我们经历的第一次繁荣期间，我是该建筑的区域经理。我们西北区会在凌晨 3 点释放一部分房屋，现场早已排著长队，几乎所有的人都来自加州。 而且你必须缴纳 20,000 美元的现金押金才能进入购买名单。”
几十年来，加州人约占搬到内华达州的新居民的三分之一，现在洛杉矶是居民搬到拉斯维加斯的最多城市。根据美国人口普查局的统计数据，南加州的家庭收入中位数远超过 10 万美元，而拉斯维加斯谷的家庭收入中位数为 66,000 美元。
根据 Redfin 的数据，洛杉矶的平均房价略低于 100 万美元，拉斯维加斯谷的平均房价为 42.2 万美元。 克利夫兰表示，这为金州居民在当地市场购买房地产创造了不公平的优势。
「我们的收入根本无法与加州的收入相提并论，」他说。 “因此，由于加州资金的涌入，我们的房价上涨了，而我们的收入却没有上涨，因此普通人很难跟上。”
与低收入群体合作的克利夫兰还指出另一个因素。「内华达州为建造经济适用房的建筑商和开发商提供税收抵免，这很划算，但这些税收抵免都有所谓的负担能力期，即20 至30 年。」
他解释说，如果开发商获得 4000 万美元来建造经济适用房，他们只需在特定时间内以低于市场价格的价格出租这些单位。他说，一旦期限结束，他们就会进入常规市场，再也不会回去。
随着时间的推移，经济适用房存量可能会出现负值，因为如果新专案获得批准的速度与专案脱离经济适用房地位的速度不同，滚动平均数就会减少。「净成长未能跟上净需求，这只是问题之一。」他说。
这是全国低收入住房联盟估计内华达州极端低收入家庭短缺约 83,000 套经济适用租赁住房的多重原因之一，这一数字高于全国平均水平，在所有 50 个州中几乎名列前茅。克拉克县将经济适用房定义为那些平均家庭收入低于地区收入（66,356 美元） 30%的人。
根据南内华达住宅建筑商协会的数据，包括拉斯维加斯谷、帕伦普、梅斯基特和博尔德城在内的南内华达地区在2023 年建造了约11,000 套新房，比2022 年的11,225 套新房略有下降。预计今年新建 11,500 套，市场将持续保持稳定趋势。 2021 年建造量有所增加，共竣工 14,300 套房屋，但与之前的剧烈波动相比，这种跳跃看起来只是昙花一现。
早在1991 年，内华达州南部就建成了11,146 栋房屋，这一数字在1996 年猛增至19,784 栋，1999 年增至21,162 栋。新房屋建设创纪录的一年似乎是2006 年，当时在大衰退期间建造了36,000 栋房屋，这一数字到 2011 年，这一数字一路下降至 3,894 套。到 2018 年，市场逐渐恢复正常，建造了 11,050 套房屋。
Redfin 首席经济学家 Daryl 表示，全国范围内的住房建设步伐尚未恢复到2008 年之前的建设水平，而新供应的缺乏，加上高利率和房地产市场锁定，目前在全国范围内已经达到了顶峰。
她说：“这绝对是房地产市场的主要问题，缺乏经济适用房，以及需求超过供应等挑战，以及在获得政府土地或建设批准时在线获取供应的挑战。仍然存在的一个问题是，缺乏对在人们真正想要居住的地方建造密集住房的支持，就是在真正理想的、有大量就业机会的城市建造住房。”
内华达州住房部门副局长梅·沃塞-托马斯博士表示，多年来，全国范围内一直在应对整体住房短缺问题，而经济适用房的问题是一个「复杂」的问题。 联邦土地管理局拥有该州约 67% 的土地，即 4,800 万英亩。 在克拉克县，土地管理局拥有全县 510 万英亩土地中的 290 万英亩。
美国住房和城市发展部8月宣布，已签署一份谅解备忘录，以每英亩100美元的价格提供公共土地，用于在内华达州南部建造经济适用房。 沃塞-托马斯表示，这是争取经济适用房计画土地的斗争的前线之一。
她说，”过去几年，南部司法管辖区（内华达州）和一些主要开发商与 BLM 和 HUD 努力合作，在现行法律的范围内尽可能提高流程效率，以大幅折扣提供土地，以换取致力于建设低收入内华达人负担得起的收入和租金限制住房，它仍然不完美，但已经更好了。 我们的国会代表在联邦一级努力增加可用面积，并优先考虑经济适用房。”
克拉克县于2022 年启动了「欢迎回家」计划，这是该县的第一个社区住房基金，批准了超过1 亿美元用于支持经济适用房的建设和修复，自成立以来，「欢迎回家」已投入1.7 亿美元，试图协助解决问题。
私营部门也一直在努力提供帮助，美国银行最近向拉斯维加斯谷的六个当地非营利组织提供了 383,000 美元的赠款，帮助解决住房所有权教育和经济适用房等问题。 根据全国低收入住房联盟的数据，克拉克县估计，对于极低收入家庭，克拉克县每 100 户家庭只有 14 个经济租房，在全国所有县中排名第二少。
克利夫兰表示，如果他有一根魔杖来修复经济适用房，他要做的第一件事就是改变资金方面的细节，这样经济适用房的滚动平均值就能赶上，「我将改变国家资助经济适用房的方式，」他说。 “我认为这是他们可以采取的最大的第一步，其中必须有一项条款，确保经济适用房永远可以负担得起。”
|
