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在美國買房，出offer簽合同後都要先交定金，金額一般是房款的3%，如果最後沒有成交，定金可能也會打水漂。不過美國買房簽合同時有10個Contigency條款可以讓我們免除這種損失定金的風險。
這些Contigency通常都是保護買家的利益，在出現某些意外情況時，比如貸款沒貸下來，房子檢查出大問題維修費巨貴，買家不想買了等，可保證買家收回定金，中止合同。
所謂Contigency，即履行合同的先決條件，若某些特定條件無法滿足，則雙方可以選擇中止合同、不構成違約。
1.Appraisal Contingency
如果銀行或房貸公司給房屋的估價（appraisal）低於成交價格，可能導致貸款額度降低。比如，一套100萬的房子，原本預計首付20%、貸款80萬，結果銀行給房子的估價只有90萬，那麼就只能貸72萬，比預計的貸款少了8萬。
出現這種情況，買賣雙方可以協商降低成交價格，或者買家可以另外籌措8萬現金來補齊缺口。如果雙方無法達成一致，買家可以選擇中止合同，並且不構成違約、可以拿回自己的定金（earnest money）。
2.Financing/Mortgage Contingency
出offer 之前通常都要先找房貸公司或銀行做 pre-approval。如果房市火熱、是賣方市場，很多賣家、尤其是價格很貴的高檔住宅，可能根本不願意接納沒有 pre-approval letter 的人看房，懶得浪費時間。
然而，銀行的 pre-approval letter 並不100%準確，如果銀行最後實際批准的額度低於預期，或者不管因為什麼原因拒絕了買家的貸款申請，買家也可以選擇中止合同。
3.Inspection Contingency
買家要求做房屋檢查（home inspection），若發現問題，買家可以要求賣家修復、或降價、或以 credit 等其他方式補償。如果雙方無法達成一致，買家可以無責任中止合同。
美國買房大家通常都會做inspection，但也有少數例外情形，比如有些房子已經很老很破，賣的實際上是那塊地，或者賣家因為有急用、價格已經定的十分低，不願意再花額外的時間、精力、或金錢來修葺，那麼可能會在listing 中明確表示sold “as-is”，意思就是原樣出售，房東不會修葺任何東西。
最後，如果是搶手的房子，買家為了表達誠意可能會放棄 Inspection Contingency，讓自己的 offer 更有競爭力。但是放棄房屋檢查存在風險，還是建議做房屋檢查。
4.Cost of Repair Contingency
這一條通常附加在 Inspection Contingency 中。如果是二手房，Inspection 多少會發現一些問題，如果維修預估的費用高於某個數字（比如房價的2%、或高於 $50K），買家可以中止合同。
5.House Sale Contingency
如果你並不是第一次買房，而是想賣掉現在的房子、然後才有錢買新房，並且二者必須同時進行，那麼你可以和賣家協商、在offer中增加這個條款，如果在約定日期之前自己的房子沒賣出去，你可以無責任中止買房合同。
對於賣家來說，這當然是件很麻煩的事情，如果房市火熱、是賣方市場、賣家手裡有其他好的offer，很可能不會接受這樣的安排。
6.Kick-Out Clause
上面的 House Sale Contingency 保護的是換房的買家，這一條款則是保護賣家。
假設 A 現住房子 X，他簽了合同從 B 手中買房子 Y，但是設置了 House Sale Contingency，如果1個月之內賣不掉自己的房子 X，則 A 可以不買 B 的房子。
賣家B 為了保障自己的利益，可以設置一個Kick-Out Clause，在和A 簽訂合同之後繼續讓人看房，如果有另外的買家C 出價，則B 可以給A 一段時間考慮（比如說72小時）。如果 B 在 72 小時之內移除 House Sale Contingency，則 B 還是把房子賣給 A，否則 B 可以選擇中止合同並把房子賣給C，不構成違約。
7.HOA/Condo Document Contingency
公寓和聯排房屋通常都有 Home Owner Association (HOA) 或類似的管理機構，有些統一規劃的 single house community 也有 HOA。簽訂合同之後，賣家可能需要向買家提供相關的檔（HOA Document/Bylaw）。買家看了這些檔之後可以選擇中止合同。
這一點對於公寓交易來說較為常見：就算Unit 本身很漂亮，但是整棟公寓的財務狀況不佳或管理不善，比如說維修預算入不敷出，未來HOA 費用可能會大漲，那麼買家大可中止合同。
8.Attorney Approval Contingency
買家選擇由律師檢閱房產相關文件，如上面提到的 HOA/Condo Document/Bylaw，如律師覺得有問題、不同意交易，那麼買家可中止合同。
9.Approval/Compliance/SurveyContingency
某些房子（如Co-Ops 公寓）的交易可能需要協力廠商批准（如公寓管委會）；如果買家置業有特殊的用途（如用於經商）、或者房屋最近更改了結構、添加了Driveway 、新漆了外牆、做了Remodeling，買家可能需要確保這些新的用途、結構、變化等符合HOA/Bylaw 及該區域的zoning，沒有違法或違規，才能繼續交易，這些都可以作為Contingency。
10.Insurance Contingency
如果房子處於洪水、颶風、地震等自然災害活躍的區域，買家可能需要確保該房屋買得了保險。如果買不到房屋保險，則買家可以選擇中止交易。（內容整理轉載自網絡，版權歸原作者所有。）房屋買賣及出租管理，詳情請諮詢：華豐地產李梅團隊：702-483-0653，Admin@NancyLiRealtyTeam.com，6420 Spring Mountain Rd #17, Las Vegas, NV, 89146。（文：華豐地產/提供）
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