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根據9月末發布最新數據顯示，加速上漲的美國房市沒有降溫跡象：標普凱斯-席勒指數顯示，美國平均房價同比上漲19.7%，再次刷新紀錄，創下逾30年來美國房市最大漲幅。
究竟這是一場疫情推動下的反週期購買，還是剛需？
實際上，一個微小的細節，可能會扭轉整個沙盤推演：伴隨著生兒育女，獨立門戶，美國的80後、90後們也不得不買房子了。
此輪疫情是房地產市場火爆的催化劑，但十幾年中美國房地產開工不足造成的供需不平衡才是最主要原因，加之一度推遲購房的美國“千禧一代”在近兩三年中大幅入場，更進一步引爆了市場。
第一，美國房地產庫存供給量；第二，美國銀行放貸情況；第三，市場情緒與散戶進場。而目前這三方面，都沒有出現讓投資人清場退出的跡象。
短期美國房產的供給將有所上升，短缺將有部分緩解，房價增長速度將從目前的近20%放緩至約15%。在未來幾年內，美國房產的短缺將持續，房價年增長率將保持在10%至15%之間。
疫情前買了的人越來越開心，仍在觀望的人則試圖在海量數據中，嗅到一絲房地產價格降溫的跡象。譬如加利福尼亞州灣區邊上，160萬美元以上的房子，很多都是加價20萬美元，才能買到。不加價想買房子是妄想。現在美國買房的主力軍正是千禧一代，而次貸危機令他們大幅延遲了買房時間，推遲了10年之久，有些人20多、甚至30多歲之後，還跟父母擠在一起，就是不買房。
根據美方媒體此前調查，從 1970 年到 2017 年，越來越多20到30歲的美國年輕人（千禧一代）選擇與父母同住。在 2017 年，有超過40%的25歲年輕男性選擇與父母同住，超33%的25歲年輕女性也做出了同樣選擇。
“但從最近這兩三年開始，他們已經大幅進入了這個房產市場，因為實在延遲不下去了：結婚生了小孩，必須得要有一個自己居住的獨棟房，疫情加速了（分出來居住的）進程。由於近十幾年來美國房地產供給量偏低，供需並不平衡，疫情之前這一趨勢已經發生，譬如在2018年，美國著名的一家財經媒體就發表了一篇文章叫做《美國房市的下一個危機：史無前例的新房短缺》的文章，彼時就已經註意到了美國新房極度短缺的現象，而疫情只是加劇了這一短缺，使其到達了歷史上最低點。
美國房產經紀人協會的數據顯示，2020年美國的銷售量約600萬套，但2020年12月，其庫存只有107萬套，僅為1.9個月的供給量，創歷史最低記錄。
2011年到2018年（疫情前），房產供給量已經下跌將近50%，疫情后，從2019年到2020年，房產供給量又同比下跌34%，所以庫存已經低到無可附加的程度，供給量只能滿足2.5-2.6個月的銷售，出現了嚴重的供給不足。
9月末美國商務部公佈的數據顯示，由於美國建築商繼續因材料和勞動力短缺問題苦苦掙扎，美國8月單戶住宅開工數連續第二個月下降，折合年率為108萬套。而需求旺盛而建築商無法增加單戶住宅產量的情況又推高了價格，使一些首次購房者望而卻步。
不過，由於受到多戶住宅新開工增長20.6%的推動，8月新屋開工數總體增加3.9%，折合年率達到162萬套。
可以看出，建築商腳步正在放慢。 “交易者將觀察，購房者是否和建築商的想法一致，不熱衷於購買新房。但請注意，成屋銷售和新屋銷售的回落起點很高，即使顯示購房速度放慢，可能也只是回歸正常而非代表崩潰。
雖然需求很大，但目前供給端面臨三大問題：第一，建築商手中的土地供給量需要長年積累，且開發週期很長；第二，美國勞動力嚴重短缺，現在建築工人出現大缺口；第三，原材料供給出現問題，木材、銅和鋼材等建築用料價格暴漲。
儘管木材期貨價格已從5月的每千板英尺1711美元的歷史高位下跌至2目前的約600美元，但建築成本仍然是一個問題。根據全美住宅建築商協會（NAHB）對勞工部數據的分析，窗戶、屋瓦、門和鋼材在內的一類住宅建築組件的批發價格在過去12個月內上漲了22%。在2020年之前，此類總價格通常每年上漲幅度略高於1%。
美國商務部的最新數據還顯示，8月積壓訂單繼續增加至25.1萬套，在建但尚未完工的單戶住宅數量升至2007年以來最高水平。同時，獲批但尚未開工的房屋數量增至1979年以來最高水平，這表明美國建築商不願承接新項目。
美國房地產市場，還是在懷疑中成長的過程之中。
本文僅代表個人分析看法，僅供參考
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