|
美國房價過去一年飆升近百分之20，讓擁有房產的家庭在「新冠病毒」疫情期間，財務狀況獲得極大提振。
但是，隨著經濟從疫情中復甦，美聯儲已將運作重點轉移到應對通膨上面。因此，作為房貸融資主要來源的華爾街看到炙手可熱的房市，認為將面臨重要的問題。
房貸利率恐將調升，那會減少購屋意願。但是，全美各地房市仍處於供不應求狀態，因此，未來一年房價也許不如過去一年飛漲，但仍會和緩上升。
全球固定收益主管布拉德‧坦克（Brad Tank），和紐伯格‧伯曼（Neuberger Berman）的固定收益投資策略團隊，針對今年第一季度的觀察，他們說，「房價上漲，是家庭淨資產增長的重要貢獻者，由於房貸利率上升和負擔能力下降，未來一年房價上漲可能會放緩。」
他們指出，「此外，聯邦房貸還款暫緩計劃尚未更新，受益於減免的家庭，將會被要求恢復每月支付房貸的本息。」
美聯儲去年12月的政策支點，包括計劃以比僅幾周前的預期更快的速度，提高基準利率，但也更快地結束緊急債券購買計劃，現在可能會在今年3月結束。
根據紐伯格團隊的說法，這給房地產市場留下兩個主要問題，即隨著美聯儲縮減其近8.8兆元的資產負債表。此外，如果利率按預期上升，房價升值和再融資活動將會發生什麼情況？
為什麼房市不會像2008年那樣？2008年金融危機之後，政府在美國房市的地位已有所提高，部分原因在於其房貸擔保，但也在於8.2兆元的機構房貸市場，積累許多債券。
根據「城市研究所」（Urban Institute）的數據，去年12月份機構房貸債券，佔所有住房債務的百分之66。使得該行業成為30年期房貸利率的基準，包括在最近再融資熱潮期間，貸方每季度發放超過1兆元的房貸。
十年前發生「次貸危機」之後，政府在房貸市場的龐大足跡，意味著對房貸利率和貸款標準加大影響，但它也在疫情期間指示進行聯邦住房救濟，以防止發生一波驅逐和喪失房貸抵押品的贖回權。
許多在2020年因失業而陷入困境的房貸借款人留在家中，而不是面臨滯納金、催收，甚至更糟的情況，他們等候經濟能夠恢復更穩固的基礎。
現在，由於工資上漲和失業率低，所有房貸寬容率，即使是銀行持有的房貸，也已從疫情高峰期急劇下降，在去年11月降至百分之1.7的低點。
根據「德意志銀行」（Deutsche Bank）研究，就美國家庭而言，這意味著去年11月只有約835,000名屋主處於忍耐狀態，而在疫情之前為400萬名。
和過去十年危機相比，其他主要變化，包括當前上市求售住房短缺，而不是供過於求。
這意味著財力雄厚的私募股權所有者吉洛（Zillow），以及其他擁有華爾街融資公司，一直在與希望擁有房子的家庭進行競爭。
房貸專家表示，即使30年期房貸利率上升，若干家庭負擔不起房產，這種趨勢可能有助於房價在2022年繼續以更正常的速度上漲。
「布雷恩資本」（Brean Capital）固定所得策略家史科特. 布赫塔（Scott Buchta）說，「加息不會導致房價出現負值，但肯定會減緩房價升值的速度。」
他預估今年房價上漲將會是百分之6至百分之10之間，但最終情況仍要看房貸利率上調的走向。
閱讀: 89599
| 
