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聯準會升息聲不斷 但房價降溫恐不易

30年期固定利率抵押貸款平均利率 已攀升到3.45%

2022年01月18日   維加斯新聞報
華盛頓綜合報導

聯準會升息聲不斷 但房價降溫恐不易


    美國房價過去一年飆升近百分之20,讓擁有房產的家庭在「新冠病毒」疫情期間,財務狀況獲得極大提振。
    但是,隨著經濟從疫情中復甦,美聯儲已將運作重點轉移到應對通膨上面。因此,作為房貸融資主要來源的華爾街看到炙手可熱的房市,認為將面臨重要的問題。
    房貸利率恐將調升,那會減少購屋意願。但是,全美各地房市仍處於供不應求狀態,因此,未來一年房價也許不如過去一年飛漲,但仍會和緩上升。
    全球固定收益主管布拉德‧坦克(Brad Tank),和紐伯格‧伯曼(Neuberger Berman)的固定收益投資策略團隊,針對今年第一季度的觀察,他們說,「房價上漲,是家庭淨資產增長的重要貢獻者,由於房貸利率上升和負擔能力下降,未來一年房價上漲可能會放緩。」
    他們指出,「此外,聯邦房貸還款暫緩計劃尚未更新,受益於減免的家庭,將會被要求恢復每月支付房貸的本息。」
    美聯儲去年12月的政策支點,包括計劃以比僅幾周前的預期更快的速度,提高基準利率,但也更快地結束緊急債券購買計劃,現在可能會在今年3月結束。
    根據紐伯格團隊的說法,這給房地產市場留下兩個主要問題,即隨著美聯儲縮減其近8.8兆元的資產負債表。此外,如果利率按預期上升,房價升值和再融資活動將會發生什麼情況?
    為什麼房市不會像2008年那樣?2008年金融危機之後,政府在美國房市的地位已有所提高,部分原因在於其房貸擔保,但也在於8.2兆元的機構房貸市場,積累許多債券。
    根據「城市研究所」(Urban Institute)的數據,去年12月份機構房貸債券,佔所有住房債務的百分之66。使得該行業成為30年期房貸利率的基準,包括在最近再融資熱潮期間,貸方每季度發放超過1兆元的房貸。
    十年前發生「次貸危機」之後,政府在房貸市場的龐大足跡,意味著對房貸利率和貸款標準加大影響,但它也在疫情期間指示進行聯邦住房救濟,以防止發生一波驅逐和喪失房貸抵押品的贖回權。
    許多在2020年因失業而陷入困境的房貸借款人留在家中,而不是面臨滯納金、催收,甚至更糟的情況,他們等候經濟能夠恢復更穩固的基礎。
    現在,由於工資上漲和失業率低,所有房貸寬容率,即使是銀行持有的房貸,也已從疫情高峰期急劇下降,在去年11月降至百分之1.7的低點。
    根據「德意志銀行」(Deutsche Bank)研究,就美國家庭而言,這意味著去年11月只有約835,000名屋主處於忍耐狀態,而在疫情之前為400萬名。
    和過去十年危機相比,其他主要變化,包括當前上市求售住房短缺,而不是供過於求。
    這意味著財力雄厚的私募股權所有者吉洛(Zillow),以及其他擁有華爾街融資公司,一直在與希望擁有房子的家庭進行競爭。
    房貸專家表示,即使30年期房貸利率上升,若干家庭負擔不起房產,這種趨勢可能有助於房價在2022年繼續以更正常的速度上漲。
    「布雷恩資本」(Brean Capital)固定所得策略家史科特. 布赫塔(Scott Buchta)說,「加息不會導致房價出現負值,但肯定會減緩房價升值的速度。」
    他預估今年房價上漲將會是百分之6至百分之10之間,但最終情況仍要看房貸利率上調的走向。

聯準會升息聲不斷 但房價降溫恐不易

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