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（華盛頓二十日電）全球剛經歷完銀行業危機，已有許多人開始擔憂，下個未爆彈可能是美國商業地產，就連金融界多位大佬也紛紛示警，1場風暴正在醞釀，究竟美國商業地產現在的情況是如何？是否真的存在危機？
美國聯準會（Fed）於每年5月、11月都會固定發佈金融穩定報告（Financial Stability Report，FSR），並從4個面向：資產估值、資金風險、企業與家庭借貸、金融部門槓桿，來評估美國金融體系是否穩定。
根據最新的FSR報告，Fed在今年2月至4月初期間，針對25位專家（來自經紀交易商、投資基金、研究和諮詢機構、大學等單位）進行問卷調查後得出，許多專家將房地產視為系統性風險的可能觸發因素，特別是在商業不動產（CRE）領域。
部分市場參與者認為，銀行業壓力與房地產風險有關，並稱表現不佳的商業地產可能導致一些銀行更加不穩定，尤其在目前高利率環境下，商業地產估值、需求的結構性轉變，將有可能傳導至大量貸款曝險在商業房地產的中小型銀行，造成金融不穩定的壓力。
美國的住宅、商業地產共計佔美國主要資產規模比例近5成，分別為55.6兆美元、23.7兆美元，而中小型銀行在商業地產領域的貸款規模過大，可能引發信貸危機。截至2023年2月，美國商業地產貸款在國內大型銀行資產中的占比僅為6.5%，而中小型銀行資產的占比卻達28.5%。
從住宅中所有權人約當租金及10年期美債殖利率的估值模型來看，美國房地產估值已到達2008年以來新高；代表商業地產出租金佔房價比例的指標—「資本化率」（Capitalization Rate）則處在歷史低位，也就是說，美國房市的估值已經過高，銀行可能會高估貸款抵押品的價值，從而在價格調整時，面臨巨額損失。
而疫情期間，許多企業轉向遠程辦公，工作模式明顯發生改變，這導致商業地產的空置率上升和房地產價值下跌，並帶來了再融資的麻煩。去年以來，住宅價格增速明顯放緩、商業地產部分類型價格年增翻負，顯示2者的價格已出現趨緩甚至衰退。
根據房地產經紀巨頭Cushman & Wakefield的數據，截至2022年底，辦公樓的空置率升至18.2%的歷史新高，在曼哈頓、矽谷、亞特蘭大等主要市場甚至超過20%，這意味著有近2成的辦公大樓沒有租戶，給業主帶來了收入的減少和資產的貶值。
另外，截止2022年第4季，美國商業地產貸款違約率出現上行，季增3個基點至0.68%，儘管絕對水平仍處歷史低位，但邊際變化仍引發廣泛關注。明晟（MSCI）研究顯示，美國商業地產在2023年將有4000億美元債務到期，2024年另有近5000億美元貸款到期，未來5年內共計約2.5兆美元的債務會到期，該行業的整體償債壓力將不容小覷。
馬斯克：商業地產正迅速崩潰
由此可知，商業地產行業正處於痛苦調整期，華爾街自然也注意到了這個現象。高盛（Goldman Sachs）執行長索羅門（David Solomon）近日表示：「毫無疑問，美國房市，尤其是商業地產，承受著巨大的壓力，你會看到，本季度我們公司會有更多的房地產貸款減記。」
股神巴菲特（Warren Buffett）的老友、波克夏海瑟威公司（Berkshire Hathaway）副董事長孟格（Charlie Munger）也警告，美國商業地產市場正在醞釀1場風暴，隨著地產價格下跌，美國的銀行業「充斥着不良貸款」，銀行已開始撤出商業地產領域，銀行帳面上高達幾兆美元的商業地產貸款可能帶來令人痛苦的損失。
特斯拉（Tesla）執行長馬斯克（Elon Musk）則指出，在他看來，美國房市正面臨1場可能走向崩盤的危機。「商業地產正迅速崩潰，接下來是（住宅）房價。」
凱投宏觀（Capital Economics）北美首席經濟學家Paul Ashworth認為，「惡性循環」的風險正在形成，銀行放貸的減少將擴大商業地產價格下跌幅度，進而促使信貸進一步削減。銀行是百業之母，在銀行緊縮的時間，將會影響各行各業。
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