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拉斯維加斯的房地產市場長期因量多又價美物廉吸引各州人士，更成為了華爾街財團競相收購的熱門標的，然而這個現象剝奪了想在此安居者擁有住屋的機會，對此，官員正積極提案，希望透過立法規範，對抗華爾街這個隱形的大房東，防止維加斯的房市繼續遭其掠奪。
拉斯維加斯房地產經紀人諾亞·埃雷拉 (Noah Herrera) 近來注意到當前的情況和2008-09 年經濟危機前的房地產市場有一些令人毛骨悚然的相似之處。此前，華爾街將高風險的次級抵押貸款包裝成房貸支持性證券。現在，華爾街大量購置入門價位的房屋，以所謂的掠奪性方式將其出租，並包裝為租金支持性證券。
在維加斯工作了20 多年的拉斯維加斯房地產經紀人史蒂夫·霍克斯(Steve Hawks) 表示，他看到許多華爾街對沖基金購買房屋，然後出租給他們最終在銷售過程中出價更高的人。「華爾街對沖基金已經徹底摧毀了我們所知的傳統房地產週期和產業，」他說。
拉斯維加斯內華達大學(UNLV )利德房地產中心主任麥考伊( Shawn McCoy )表示，投資集團和對沖基金目前在克拉克縣擁有約 8 萬套單戶住宅，約佔該縣 56.3 萬套房屋存量的 14%。 自 1988年以來，這些財團購買的房屋佔克拉克縣所有房屋的近 10%。
麥考伊將對沖基金定義為在過去 10 年購買了超過 5 處房產的任何實體。根據 他從克拉克縣評估辦公室獲得的數據，自 2012 年以來平均約 13% 的單戶住宅銷售由投資者完成。
疫情爆發後引發了另一波投資客買房的熱潮，投資者購買量在 2021 年達到高峰，佔維加斯谷所有房屋銷售量的近 18%。 進入 2022 年和 2023 年第一季度，這一份額下降了約 1.5 個百分點。
然而，自2021 年以來，投資者在內華達州南部20 個不同郵遞區號的房屋中購買的份額超過20%，其中三個郵遞區號佔據了大部分購買量：89149（拉斯維加斯谷西北部）、89031（拉斯維加斯谷北部）和89113（Enterprise）。
自 1988 年以來，投資集團總共購買了克拉克縣 91,644 套單戶住宅。 麥考伊表示，許多投資者經常用各種有限責任公司(LLC)購買房產以限制責任，因此他的數據實際上是保守估計，投資者購買的數量可能更高。
「自 1988 年以來，投資者購買的房屋中有 77% 再也沒有出售過，這表明投資者購買的房屋中約有四分之三是作為長期租賃持有的，」他說。
霍克斯表示，這扭曲了市場，並為普通購屋者創造新的競爭水平和負擔，他們一開始想買房，現在被迫租房。 「例如，首購族不再有經濟實惠的入門級住宅可買。 由於缺乏50萬美元以下的入門級住宅，想要縮小規模的屋主也不再認為值得這麼做。」
「華爾街房東買下的房產已永遠從可供一般人購買的供應池中剔除。 過去，住在這些入門級住宅的屋主們會從中受益，並可以選擇換屋升級。 如今，他們卻陷入了華爾街財主的惡性循環。”
內華達州參議員迪娜·尼爾(D-North Las Vegas) 提出了第395 號法案，該法案將幫助追蹤和限制投資者在內華達州房地產市場的購買，該法案提交給州長喬·隆巴多(Joe Lombardo)後於今年6 月遭到否決。
隆巴多表示，該法案將限制一年內可購買的住宅單位數量，如此一來，會減少從進行房地產交易的企業中徵收的數百萬美元商業稅收入。
那麼華爾街為什麼要買你的房子？「華爾街正在再次摧毀主街，」埃雷拉說。 “這有點難以接受，歸根結底，這就是資本主義。”
除了埃雷拉，許多其他拉斯維加斯谷的房地產經紀人也都在譴責這場遊戲中的新玩家——價值數十億美元的華爾街對沖基金和現金充裕的投資者——大肆購買維加斯房產加上激進的租賃策略，將一般購屋者排擠出市場。
疫情爆發後引發了另一波投資客買房的熱潮，線上房地產經紀公司 Redfin 表示，疫情在全國範圍內引發了投資者購買熱潮，Redfin 估計 2022 年第一季度，投資者或華爾街對沖基金購買了全國大都市五分之一的房產，房屋銷售額達到500億美元。
Redfin 估計最高可能是 2021 年第三季度，當時投資者在美國購買了近 10 萬套單戶住宅。一些主要目標是拉斯維加斯和鳳凰城等不斷發展的陽光地帶城市以及北卡羅來納州夏洛特等其他二級市場。
Redfin 駐拉斯維加斯房地產經紀人史丹(Shay Stein )表示，由於高利率導致市場放緩，投資者和對沖基金買家最近的購買意願減弱。然而，直到去年七月，他們還是整個山谷的主要參與者。
史丹說，她第一次遇到對沖基金買家是在 2011 年，當時她第一次獲得出售房地產的許可，但在疫情期間抵押貸款利率暴跌時注意到對沖基金買家的數量急劇增加。“從 2020 年中期到 2022 年初，當利率開始上升時，對沖基金購買了大量房產，並立即將其轉化為租金，從而讓當地買家望而卻步。
“現在我們的大部分房屋都歸投資者所有。” 史丹表示，他們的目標是低於房屋售價中位數 447,435 美元的單戶“入門房”，有時會出租給出價高於這些房產的同一群人，進一步收緊供應量。
專家表示，投資集團也在新建獨立屋上市之前進行搶購。「去年 7 月前，他們擊敗許多一般買主，出的價實際上和市場價值無關，因為他們的估值不同，」史坦說。 「他們把房產化成了租金，所以他們的看法與自住屋主非常不同，對沖基金無所謂。 如果他們知道可以以特定價格租出去一套房子，就會以此為基礎出價。 他們不太擔心價格，因為這是買入持有的情況。”
史坦表示，在購買狂潮的頂峰時期，幾乎每天都看到這樣的場景。「眼睜睜地看著人們失去了世代財富的積累，而這些對沖基金吃掉了越來越多的庫存，真是令人心痛。”
CoStar Group Inc. 4 月的一份報告稱，華爾街對沖基金在美國住宅房地產市場的行動還遠未結束，該報告稱價值數十億美元的投資公司Blackstone（據信是大多數市場上最大的參與者）已籌集了另外30 美元數十億資金投入住宅而不是零售和辦公空間。
埃雷拉表示，歸根結底，受到傷害的是普通公民，唯一能阻止投資者繼續在全國購買房產的是政府干預。他提出了各種可能的解決方案，包括保護首次購屋者、限制上市前 30 天內向個人出售住宅房產或限制對沖基金可以購買的房產數量等。
「不幸的現實是，除非州立法機關介入幫助其實際消費者和選民，否則我認為對沖基金在未來 10 年內將擁有主要立足點，而且許多主要對沖基金也擁有自己的物業管理公司，」埃雷拉說。 “他們提高租金，是造成租金問題的始作俑者。”
史坦表示，財團正在對這些房產採取某種長期持有策略，而且絕對不會炒房以短期獲利。 她說，作為疫情後的新常態，這是當地房地產市場現在必須應對的事情，而且似乎沒有任何結束的跡象。
華爾街是許多想在維加斯購房者的隱形競爭者。
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