|
幾十年來，加州人在購買住房的競賽中一直擊敗內華達人。
當談到拉斯維加斯谷經濟適用房短缺的問題時，非營利組織「一起重建內華達州南部」的總裁兼執行長鮑勃·克利夫蘭表示，問題在於多個環節。
克利夫蘭表示，經濟適用房短缺的一個重要原因是內華達州地理位置靠近全國人口最多、平均收入最高的最大州——加州。幾十年來，加州人在住房競爭中一直擊敗內華達人，自 2022 年聯準會開始升息以遏制疫情帶來的失控通膨以來，情況變得更糟。
「我是在建築業長大的，我曾經為一名建築商工作（從2004-09 年），在我們經歷的第一次繁榮期間，我是該建築的區域經理。我們西北區會在凌晨 3 點釋放一部分房屋，現場早已排著長隊，幾乎所有的人都來自加州。 而且你必須繳納 20,000 美元的現金押金才能進入購買名單。”
幾十年來，加州人約佔搬到內華達州的新居民的三分之一，現在洛杉磯是居民搬到拉斯維加斯的最多城市。根據美國人口普查局的統計數據，南加州的家庭收入中位數遠超過 10 萬美元，而拉斯維加斯谷的家庭收入中位數為 66,000 美元。
根據 Redfin 的數據，洛杉磯的平均房價略低於 100 萬美元，拉斯維加斯谷的平均房價為 42.2 萬美元。 克利夫蘭表示，這為金州居民在當地市場購買房地產創造了不公平的優勢。
「我們的收入根本無法與加州的收入相提並論，」他說。 “因此，由於加州資金的湧入，我們的房價上漲了，而我們的收入卻沒有上漲，因此普通人很難跟上。”
與低收入群體合作的克利夫蘭還指出另一個因素。「內華達州為建造經濟適用房的建築商和開發商提供稅收抵免，這很划算，但這些稅收抵免都有所謂的負擔能力期，即20 至30 年。」
他解釋說，如果開發商獲得 4000 萬美元來建造經濟適用房，他們只需在特定時間內以低於市場價格的價格出租這些單位。他說，一旦期限結束，他們就會進入常規市場，再也不會回去。
隨著時間的推移，經濟適用房存量可能會出現負值，因為如果新專案獲得批准的速度與專案脫離經濟適用房地位的速度不同，滾動平均數就會減少。「淨成長未能跟上淨需求，這只是問題之一。」他說。
這是全國低收入住房聯盟估計內華達州極端低收入家庭短缺約 83,000 套經濟適用租賃住房的多重原因之一，這一數字高於全國平均水平，在所有 50 個州中幾乎名列前茅。克拉克縣將經濟適用房定義為那些平均家庭收入低於地區收入（66,356 美元） 30%的人。
根據南內華達住宅建築商協會的數據，包括拉斯維加斯谷、帕倫普、梅斯基特和博爾德城在內的南內華達地區在2023 年建造了約11,000 套新房，比2022 年的11,225 套新房略有下降。預計今年新建 11,500 套，市場將持續保持穩定趨勢。 2021 年建造量有所增加，共竣工 14,300 套房屋，但與之前的劇烈波動相比，這種跳躍看起來只是曇花一現。
早在1991 年，內華達州南部就建成了11,146 棟房屋，這一數字在1996 年猛增至19,784 棟，1999 年增至21,162 棟。新房屋建設創紀錄的一年似乎是2006 年，當時在大衰退期間建造了36,000 棟房屋，這一數字到 2011 年，這一數字一路下降至 3,894 套。到 2018 年，市場逐漸恢復正常，建造了 11,050 套房屋。
Redfin 首席經濟學家 Daryl 表示，全國範圍內的住房建設步伐尚未恢復到2008 年之前的建設水平，而新供應的缺乏，加上高利率和房地產市場鎖定，目前在全國範圍內已經達到了頂峰。
她說：“這絕對是房地產市場的主要問題，缺乏經濟適用房，以及需求超過供應等挑戰，以及在獲得政府土地或建設批准時在線獲取供應的挑戰。仍然存在的一個問題是，缺乏對在人們真正想要居住的地方建造密集住房的支持，就是在真正理想的、有大量就業機會的城市建造住房。”
內華達州住房部門副局長梅·沃塞-托馬斯博士表示，多年來，全國範圍內一直在應對整體住房短缺問題，而經濟適用房的問題是一個「複雜」的問題。 聯邦土地管理局擁有該州約 67% 的土地，即 4,800 萬英畝。 在克拉克縣，土地管理局擁有全縣 510 萬英畝土地中的 290 萬英畝。
美國住房和城市發展部8月宣布，已簽署一份諒解備忘錄，以每英畝100美元的價格提供公共土地，用於在內華達州南部建造經濟適用房。 沃塞-托馬斯表示，這是爭取經濟適用房計畫土地的鬥爭的前線之一。
她說，”過去幾年，南部司法管轄區（內華達州）和一些主要開發商與 BLM 和 HUD 努力合作，在現行法律的範圍內盡可能提高流程效率，以大幅折扣提供土地，以換取致力於建設低收入內華達人負擔得起的收入和租金限制住房，它仍然不完美，但已經更好了。 我們的國會代表在聯邦一級努力增加可用面積，並優先考慮經濟適用房。”
克拉克縣於2022 年啟動了「歡迎回家」計劃，這是該縣的第一個社區住房基金，批准了超過1 億美元用於支持經濟適用房的建設和修復，自成立以來，「歡迎回家」已投入1.7 億美元，試圖協助解決問題。
私營部門也一直在努力提供幫助，美國銀行最近向拉斯維加斯谷的六個當地非營利組織提供了 383,000 美元的贈款，幫助解決住房所有權教育和經濟適用房等問題。 根據全國低收入住房聯盟的數據，克拉克縣估計，對於極低收入家庭，克拉克縣每 100 戶家庭只有 14 個經濟租房，在全國所有縣中排名第二少。
克利夫蘭表示，如果他有一根魔杖來修復經濟適用房，他要做的第一件事就是改變資金方面的細節，這樣經濟適用房的滾動平均值就能趕上，「我將改變國家資助經濟適用房的方式，」他說。 “我認為這是他們可以採取的最大的第一步，其中必須有一項條款，確保經濟適用房永遠可以負擔得起。”
閱讀: 45429
|
