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(記者方明誠/綜合報導)一些房地產專家並不完全相信唐納德·川普總統最新提出的住宅房地產政策能夠緩解拉斯維加斯谷的住房危機。
川普近期表示，他的政府將指示代表購買價值2,000億美元的抵押貸款支持證券，這項聲明遭到了當地抵押貸款顧問的普遍負面反應。拉斯維加斯的房貸専家赫克托·阿門朵拉表示，指示房利美和房地美購買這些債券或許能在短期內緩解整體抵押貸款利率，但可能不會對整體市場產生「顯著或持久」的影響。
他表示：「抵押貸款利率更多地受到通貨膨脹、就業和整體經濟信心等更廣泛的經濟基本面因素的影響，而非短期市場波動，這些因素也會影響貨幣政策。就提高住房可負擔性而言，重要的是要認識到，要取得有意義且可持續的進展，需要更廣泛的因素，包括穩定的經濟狀況、增加住房供應狀況以及改善借款人的財務狀況。」
根據房地美的數據顯示，過去幾週，30年期固定利率抵押貸款利率曾短暫跌破6%，但截至1月19日，該利率仍維持在6%。抵押貸款利率在疫情期間觸底反彈，隨後大幅上漲，自2022年以來一直未曾跌破6%。
貸款顧問馬特·亨尼西解釋說，川普的這項舉措理論上可以降低住房成本，但他和阿門朵拉一樣，對長期影響持懷疑態度。「短期來看，大規模購買抵押貸款支援證券（MBS）可以壓低利率，」他說。“當大型買家進入市場並增加對MBS的需求時，債券價格就會上漲，而由於債券價格和利率走勢相反，抵押貸款利率通常會下降。這正是美聯儲過去債券購買計劃期間發生的情況。”
亨尼西表示，川普指令的長期影響遠不確定，因為其他市場因素可能會對產業產生更大的影響。「抵押貸款利率最終反映了更廣泛的經濟因素，例如通貨膨脹、就業、消費支出以及全球對美國債券的需求，」他說。“即使積極購買債券，如果通貨膨脹居高不下或投資者要求其他投資獲得更高收益，也無法人為地壓低利率。換句話說，購買債券或許可以暫時緩解利率壓力，但它們無法逆轉經濟規律。”
在共和黨總統川普為中期選舉摩拳擦掌之際，抵押貸款債券的發行計畫也隨之公佈。屆時，民主黨勢必會聚焦在住房可負擔性議題，以此作為在川普剩餘兩年任期內掌控國會的切入點。
疫情期間，由於新冠疫情封鎖措施和政府向經濟注入資金導致通貨膨脹飆升，拉斯維加斯谷的房價也隨之飆升。疫情期間利率觸底，引發了房屋買賣熱潮，同時，大量房主湧入再融資市場，獲得了更低的利率。此後，房地產市場基本上陷入停滯，房屋銷售量自2022年以來大幅下降。
根據拉斯維加斯房地產經紀人協會（協會的數據來自多重上市服務系統，因為去年房源大量湧入市場）預測，2025年拉斯維加斯穀的房屋銷售量將降至2007年以來的最低水準。然而，房價仍維持在相對較高的水準，接近年初即將創下的歷史新高。
川普的另一項政策聲明是指示國會採取行動，禁止大型機構投資者購買更多獨棟住宅。投資者、華爾街支持的對沖基金和企業所有者長期以來在拉斯維加斯的房地產市場扮演著重要角色。內華達大學拉斯維加斯分校利德房地產中心最近的報告（數據來自Redfin）估計，自大衰退開始以來，投資者已購買了超過9.9萬套住宅。
當地房地產經紀人大多支援川普的聲明。地産經紀人洛裡·加拉爾紮表示，她認為現在是時候限制大型企業可以購買的房屋數量了。「我相信他們也討論過，大型企業必須開始出售一些房屋，以限制其持有的房屋數量，這也是個好主意，」她說。“或許他們可以為首次購房者提供一些優惠？我認為購房者希望獲得盡可能多的優惠，比如降低購房信用評分，任何有助於鼓勵購房的政府激勵措施，例如補助金和稅收減免，他們都會欣然接受。”
內華達大學裡諾分校區域研究中心的專案經理布萊恩·博內芬特表示，限製或禁止大型機構投資者進入房地產市場忽略了更大的問題。「政客們試圖透過將大型房東描繪成高房價的罪魁禍首來轉移視線，而他們自己才是造成住房供應受限的罪魁禍首，因為高昂的建築成本、嚴苛的監管政策以及受鄰避效應的影響，都難辭其咎。」他說。
博內芬特表示，全美獨棟住宅的升值率已經下降，這正在打擊投資人的購屋熱情。他補充說，川普新一輪打擊非法移民的政策導致國內外移民數量下降，這將進一步抑制住房需求。「另一個論點是，一些單一家庭投資公司是由散戶投資者的資金匯集而成的，」他說。“政府阻止家庭利用資本主義獲利，會帶來一些意想不到的負面後果，例如迫使他們更加依賴不穩定的社會保障來養老。”
美國房地產經紀人協會（NAR）執行副總裁兼首席倡導官香農·麥克加恩表示，他們對川普的聲明感到鼓舞，並認為這表明本屆政府致力於改善美國的住房可負擔性和供應危機。
「我們共同的目標是確保人們有足夠的住房，並擴大住房所有權的管道——尤其是首次購房者——同時確保住房政策能夠增強社區活力，而不是限制機會，」她在聲明中表示。「在11月的年會上，NAR通過了一項政策，旨在激勵大型機構投資者將單戶住宅租賃房產重新分配給自住業主，同時創造新的住房供應。”
然而，一些房地產政策分析師指出，大型機構投資者在美國住房存量中所佔份額很小，限制他們或強制他們出售房產可能不會對整個住宅房地產行業產生太大影響。美國企業研究所（AEI）住房中心高級研究員兼聯合主任愛德華·J·平托表示，禁止大型企業擁有住房並非解決美國住房危機的最有效途徑。
他在最近的一份報告中指出：「住房可負擔性危機的核心在於長期存在的嚴重住房短缺問題。這種短缺並非偶然，它是不可抗拒的力量遇到不可撼動的障礙所致。這個不可撼動的障礙指的是33000個州和地方政府頒布的土地使用法規這些，法規導致供應緊張、價格高企。而不可抗拒的力量則是聯邦政府為了在經濟繁榮和衰退時期都讓住房‘更經濟實惠’而採取的槓桿和信貸寬鬆政策。」
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