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大家都知道在美國買房的人特別多，一方面是因為美國房產具有很高的投資價值，另一方面是因為美國購房環境好：美國房產製度完善，購房安全，交易過程井然有序。其中Escrow在房產交易中擔任了重要角色。
Escrow中文的意思是“協力廠商託管”，它表示在交易過程中，買賣雙方將資金及房產證明交由協力廠商公正暫時保管，以保證條件滿足後雙方履行合約。
大多數房地產交易中往往面臨一個共同的問題：互不信任。作為買家，你會在房屋狀況還沒有達標前，就把辛苦賺來的錢交給賣方嗎？不會。同樣，如果你是賣方，你會在買家沒有結清餘款前就把房子產權轉讓給他嗎？也是不可能的。互不信任的情況下，如果沒有能夠消除雙方不信任的協力廠商存在，交易必將暫停。
房產買賣過程中，即使最簡單的交易也涉及無數細節。像體育比賽一樣，房地產交易也需要一個裁判，幫助買賣雙方把過程中出現的每一個細微的問題，在交易完成前全部解決。 Escrow便是那個使比賽保持公正的裁判。
再說的直白一點，就比如我們在Amazon購買商品，就是依靠Paypal這個協力廠商託管，暫時幫買家保管商品的錢款，確認收貨後才把錢打給賣家。那在美國買賣房產，Escrow就充當了類似Paypal的職能。嚴格來說，Escrow不屬於買賣方任何一邊——他們是中立的、無私公正的協力廠商存在，不會有任何偏袒。
Escrow的目的，是站在公平公正的立場，保護房屋買賣雙方的利益，它擔保在所有條件都得以履行之前，您的資金和房產都不會轉手。 Escrow公司有責任監管資金或檔，並且在所有 Escrow要求都得以實現後支付款項或轉讓產權。
這麼看來Escrow在美國房產交易中是不可缺少的，那麼Escrow是怎麼運作的呢？買賣雙方該如何選擇Escrow？下麵由威翰給各位聽眾詳細介紹Escrow。
▲ 問題1：“Escrow” 的運作流程是什麼樣的呢 ？
答：在買家和賣家簽訂了購房合同之後，就意味著房產交易已經進行到很關鍵的一步，這時經紀人就會將買方的首付定金存放至協力廠商託管公司的Escrow賬戶，這套房產的所有者就建立了房產所有權轉讓合同條款協力廠商託管公司也就是Escrow公司有責任確保這些條款的落實執行。
對於買方而言，除了前面提到的定金，後續貸款通過後，銀行的放款，也會被存放在Escrow賬戶，在房屋過戶登記之前，這些錢都被存放在Escrow賬戶。買賣雙方都不可直接接觸這一賬戶，直到您和賣方交易完成，非常公正安全。
而對於賣方而言，賣方需要把房子的產權等相關資料交到Escrow公司。 Escrow公司一般會在收到銀行的放款後的一個工作日內，到政府進行房屋產權轉讓的手續。當手續完成後，Escrow公司才將購房款打進賣方賬戶。
簡而言之，就是買賣雙方將所有與交易相關的檔、購房資金、具有法律效益的合同或協議、以及指導交易如何進行的說明，都交給Escrow，由Escrow在交易協議中註明並監管後續的操作，Escrow公司服務於買賣雙方，不偏向任何一方，而且還有責任確保協議條款的落實執行。在整個託管過程中，對雙方都有著監管的作用。
在合同規定的所有條件都完成之後，託管才會結束。就是說，如果買賣雙方規定只有完成房屋的產權轉讓才算完成交易，那麼在產權轉讓完成之前，買房的款項是會一直存在託管賬戶上，不會打到賣方的賬戶上，這樣就避免了賣方拿了錢之後不按時交房的事情發生，是非常安全可靠的。
一旦產權由賣方到買方完成了合法轉讓，也就意味著託管過程結束。託管公司在審核所有檔已登記，並確認合法轉讓已經生效之後，會將相關檔、資金、保險、合同等分別交與適當的一方，至此整個託管也就結束了。這時候您需要仔細核對檔資訊，如果發現錯誤，要立刻聯繫Escrow公司進行修改。
聽起來是不是有點複雜？其實您瞭解了這個大致流程，剩下的只要選擇好專業可靠的Escrow公司，一切都會變得非常簡單。這整個階段的時長由購房協議決定，時長幾天或幾個月不等。
▲ 問題2：如何選擇Escrow？
答：買家和賣家通常會根據其房地產經紀人的推薦來選擇Escrow公司。 Escrow公司可以是律師、銀行、房地產經紀人或是發行所有權保險政策的公司。如果您想選擇專業靠譜的Escrow公司，也可以致電我們702-483-0653進行諮詢。
▲ 問題3：“Escrow”的費用大約多少？
答：Escrow代管費從幾百美元到幾千美元不等，根據房產的交易價格來定。一般是由買家或賣家其中一方支付Escrow費用，或是兩方平均分攤。不過，由誰支付代理費這一點是可以協商的。
▲ 問題4：在簽署協力廠商託管檔之前需要做些什麼？
答：各方簽署檔時需攜帶恰當的身份證明，攜帶以下證件中任意一個至產權公司：有效駕駛證、州縣身份證、最新護照。公證人需要這類證件來核查買方的身份。這是例行程式，也是維護權益的必要步驟。
▲ 問題5：簽署 “ 託管結束 ” 文件後，下一步是什麼？
答：在各方簽完所有必須的條令和文件後， Escrow 工作人員將買方貸款文件退給貸方做最後復審。複審完成後，貸方就準備給買方放貸，並通知Escrow工作人員。
▲ 問題6：Escrow中途可以取消嗎？
答：這一切還得看合同裡的“contingencies”（意外事件）條款。這個條款可能包括資金籌備，房屋檢查，業主保險和評估。在緊急情況下，賣方接受買方的報價，買方需要寫下“意外事件”清單。若買家在後續檢查過程中發現嚴重問題或房屋評估的價格低於銷售價格，而買家因此無法貸款，就可以退出交易，通過提交協力廠商託管撤銷指令來拿回託管的保證金。
▲ 問題7：Escrow Account協力廠商託管賬戶是什麼？
答：當買家成為新的房主。買家的貸款方需要建立的一個賬戶，用來支付房產稅和各種各樣的保險賬單，如：房主保險、抵押貸款保險和洪水保險等，這個賬戶也就是“Escrow Account”（協力廠商託管賬戶）。對於公寓業主來說，一個“Escrow Account”（協力廠商託管賬戶）也可以用來支付HOA業主協會的費用。房產交易結束後，買家可以提前支付幾個月的稅金和保險費。在這之後，買家的一部分抵押貸款會被放入賬戶用來支付費用。隨著稅率和保險費的波動，這個賬戶裡的錢也會減少。貸款人將每年進行一次審核，以確保有足夠的資金用於支付費用。如果你碰巧多付了錢，你的貸方會給你退款。
工欲善其事，必先利其器，對美國房產知識的充分瞭解對各位有意向在美國購買房產的聽眾有很大的幫助作用。而作為美國置業無法繞過的環節，Escrow的相關知識是我們必須所掌握的。(內容整理轉載自網絡，版權歸原作者所有。), 房屋買賣及出租管理，詳情請諮詢：華豐地產李梅團隊：702-483-0653, Admin@NancyLiRealtyTeam.com, 6420 Spring Mountain Rd #17, Las Vegas, NV, 89146. (文：華豐地產/提供）。
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