|
隨著美國經濟的複蘇，房地產市場整體需求和銷量明顯增長，目前灣區房價已經高到讓全美人民側目，CNN Money又爆出令人絕望的消息：全美房價又將暴漲！從目前和將來房價持續上漲的趨勢來看，美國勢必要掀起一波“搶房潮”。可是！在美國買房到底需要了解些什麼？做哪些準備？流程是什麼？
一.買房入門掃盲
1.外國人可以在美國買房嗎？
理論上說對於外國人在美國買房沒有資格限制，也就是誰都能買，但需要在美國申請交稅人賬號(Individual Taxpayer Identification)。
2.房型選擇&投資價值
獨棟別墅(House):投資最保值，購買此戶型房子和地皮同時買下，房產和土地擁有永久產權，維護費較低，但是需要住戶自己定期除草收拾。因此，別墅比較適合用來自住，是資金實力較雄厚買家的首選，也適合注重資產增值潛力的買家。
連體別墅(Town House) :是一棟或者幾棟別墅share共同的牆組成的，保值程度僅次於獨棟別墅。 Townhouse的所有權歸業主所有，業主擁有房屋所有權，部分有土地所有權，少數連體別墅可以做到租金收支平衡，但總的來說租金收益率遠不及公寓。所以，適合既想受益於房產升值，又想獲得一定租金收益的用戶。
公寓房(Condo):物業的產權某種意義上屬於購買了 condo 單元的全體業主，每個單獨的業主擁有自己單元的產權，但是不擁有土地的產權。維修管理費和別墅一樣，都是隨著房子變老而增加。不過公寓價格比別墅便宜很多，租金回報率也不錯。
二.買房費用一覽
除了最基本的房型選擇，你還得了解買房的主要費用有哪些。
買方的過戶費(Escrow fee):
$800美元上下， 不同的過戶公司費用稍有不同，但大體相近。
房屋檢查費(Home inspection fee):
通常在$350-650左右，房子越大、位置越偏、檢查越複雜越貴。
文件準備費(Document prep):
一般在 $100-150左右。
文件公證費 (Notary fee):
費用在$40-125左右， 可以直接到產權公司公證簽名，也可以叫mobile notary 到家裡簽。
房產稅：
房產稅在美國各個州和地區都不同，一般在1%多一點。政府會對每個房子做一個評估價，然後根據評估價計算房產稅。地產稅每年分別在十一月和二月分兩次支付。在不同的月份買房，所預付的地產稅也不同。
川普稅改對房產持有者影響：財產和所居住州徵收的個人所得稅，抵稅上限為$10,000。也就是說你的房產稅，加上州政府徵收的個人所得稅，最多只能抵扣$10,000。
2017年12月15日之後，房貸超過$75萬的部分產生的利息無法抵稅：降低抵稅額度，相當於變相加稅。
稅改對買房者影響：在房價高，房源緊缺的地區，當地購房者的減少，給海外置業者提供了更多購房機會。
房屋保險：
房屋保險(HouseInsurance)各州也不等，一般一年$1500(不同的保險公司費用不等),保險的作用是在在房屋受到火災、洪水、雷擊等意外事故而導致受損，如果房主購買了房屋保險， 一般能獲得20萬美元的保費，每年500美元。如果是商用房，該保險還可以保護租金損失。如是貸款購房，則有貸款產權保險(Lender Title insurance policy),大致為 $600，按各縣各城分攤慣例和合同支付。
小區物業費：
別墅一般沒有物業費，而連體房(townhouse)或公寓房的物業費根據房屋的新舊程度決定。不同的小區有不同的費用，每月從$0到$500不等(大多數在$100到$200之間，也有少數超過$1000的)
出租管理費：
如果投資房產是用來出租，一般是由管理公司管理。管理費的計算方式8%~10%的租價+第一個月的租金。如果是大型公寓，管理費則會少很多。
注意，如果是貸款的小伙伴，買方還要支付一筆貸款所牽涉的費用，大約是貸款額的1%-2%不等。
三.美國購房流程
接下來，就是大家尤為關心的買房流程了。
1.若使用現金購房
有效的護照和簽證：購買者如果不在美國可授權委託經紀人購買。
在境外銀行開設的帳號：並非限制在美國本地，但建議在金融發達且無外匯管制的地區，如香港、新加坡、日本和歐洲國家。
資金證明：需要是可以直接打到美國的美元資金證明，不能是人民幣。
現金全款購房8大步驟：
選定買方經紀人：決定購買房子的區域及條件
尋找理想的房屋：自己上網查詢或請經紀人挑選上市屋資料
找到合適的房屋：挑選出喜歡的房子,經紀人幫助估價, 買主決定出價金額；經紀人解說購房合約幫助填寫並完善條款內容；發出合約書時,offer 被接受之後，需要付定金， 一般是購買價格的 3%。賣主是否給回價書，要依據市場來決定，比如灣區的房產市場，賣家現在很少給 counter offer, 會直接選擇價格以及條款都最好的買家成交。
簽訂購房合約：雙方達成協議後，即由第三方公正公司進行買賣過戶手續；訂金送交公正公司；簽署過戶正式文件及有關房屋各項報告
“房屋檢查保護期”完成事項：房檢有效期內，由專業檢查員檢定全屋的各項狀況，經紀人協助提出修理各項缺失的請求；買主審查及簽署如“賣主屋況表”,”房屋周邊環境”等各項報告；準備好火險保險報價；
完成過戶公證手續：準備好頭款金額以及買賣各項手續費，在過戶結束日之前，以銀行本票或現金匯款交給公證公司；產權公司負責轉讓產權, 並在縣屬登錄室完成登記；由公證公司支付所有費用
取得鑰匙完成過戶：在購房合約規定的時日取得賣主交出的鑰匙；先行聯繫好水、電、瓦斯等公司，通知繼續使用其服務。
取得房產證：通常在結束時收到最後明細賬單，內附房產證的複印件，結束後約3-6個月內，收到一張原始的房產證。
2.若貸款購房
有效的護照和簽證
工作證明、工作收入(單位或街道開具證明，交由公證公司翻譯）
自付款部份的資金證明(中英文版的銀行存款證明)
美國當地銀行開設的賬號
貸款購房步驟：
貸款的和現金購買步驟一樣，只不過多出了以下三個步驟
審核貸款條件：選定貸款經紀→查核信用分數→選擇合適的貸款計劃→取得貸款預准信。
提出貸款申請：提交貸款公司要求的相關文件或資料，一般有頭款証明、工作證明、報稅記錄。
“貸款保護期”完成事項：貸款銀行派估價師確定房屋價值；完成貸款銀行各項要求資料，應在購房合約貸款保護期內獲准貸款；獲准貸款後，與公正公司約定時間簽署貸款文件。
四.貸款買房指南
除了少數現金買房的， 我們大多數人買房的時候都會貸款。關於貸款的問題，請往下看。
1.貸款銀行
每家銀行貸款要求不一樣，利率不同。常用銀行有：華美銀行、匯豐銀行、花旗銀行。
2.不同身份貸款利率差別大
外國人身份：是需要現金全款買房，申請不到當地人貸款的，不過若是學生F1簽證, OPT階段是可以辦理貸款。
綠卡持有者：可以享受美國公民的低首付低利率的待遇。
H1b工作簽證：享有和美國公民同等的低首付和低利率待遇。
3.貸款要求
多數綠卡持有者和H1b都會選擇普通貸款，需要申請者信用分數620以上， 至少兩年報稅單。
普通貸款首付比例：
貸款少於$417,000，首付比例是房價總額的3% - 5%
貸款大於$417,000，付20%首付
4.影響貸款的因素
收入
穩定的收入自然能夠貸到更多數額的貸款，所以收入是影響你是否能夠成功貸款的一個重要因素。你在估算能貸多少款時用的應該是稅前收入，所以建議還是計算淨收入，這樣可以更加準確知道自己的穩定收入是多少。
月負債
月負債包括房屋貸款的本金、利息、房產稅、以及房屋保險，當然還有房屋小區管理費，信用卡的每月低付款額，汽車貸款以及每個月的子女以及配偶贍養費等，這些債務會影響你的貸款，如果數額較大就不容易取得貸款。
可變現的財產
比如你現有的債券或者是其他房屋，又或者是汽車等，這些可以變現的財產也會影響你的貸款。
5. 貸款買房省稅
貸款買的自住房產生的很多費用都可以用來抵稅。那麼，具體哪些內容可以扣稅呢？
房屋貸款利息
我們每個月還的房貸， 一部分是貸款的本金， 一部分是利息， 利息部分是可以作為分項抵扣額的一部分扣稅的。剛買房的前面幾年，付的房貸裡絕大部分都是利息， 所以可以扣稅的金額特別的多。
貸款銀行收取的點數
貸款的時候貸款銀行經常會收取一定的費用，叫“點數” (points)。這些點數和貸款利息一樣也是可以扣稅的。如果你的貸款是用於購買你的自住房或者用於自住房改擴建， 那麼這些點數可以在支付的當年全額抵稅。
地稅
每年，地方政府會根據房屋的價值按季度徵收一定的地稅。繳納了地稅以後，除了可以享受社區公園，免費的公共圖書館，價格低廉的健身中心等社區福利，繳納的這部分地稅也是可以作為分項抵扣額扣稅的。
家庭環保節能產品投入
環保節能， 美國政府一直都是支持鼓勵的，所以對個人家庭符合規定的一些節能支出給予稅務上的福利和好處。比如說給房屋加絕緣材料， 裝節能隔熱門窗， 換節能屋頂等就可能拿到最高$500美金的稅務抵免。不過在安裝這類產品時，需要向銷售人員確認打算購買的產品設備是不是符合規定， 能不能拿到相應的稅務抵免。
欲知更多房產信息，詳情請諮詢：
華豐地產：702-858-1288
6420 Spring Mountain Rd #17,Las Vegas,NV,89146
|
