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美房市飆天價 房貸規模創高

2022/02/19   維加斯新聞報

          （綜合報導）美國房貸利率走高，房貸需求受此影響降溫，但購屋族面對房價攀上歷史新高，需要更多貸款來一圓買房夢，購屋貸款規模反倒寫下歷史新紀錄。
    根據美國抵押貸款銀行協會（Mortgage Bankers Association，MBA）經季調後的指數顯示，截至2月11日當周，購屋貸款申請量較前周下跌1％，與去年同期相比銳減7％。
    MBA經濟學家卡恩（Joel Kan）指出:「過去一周房貸申請微幅下滑。除了房貸利率走揚，潛在購屋者還面臨房價墊高，這也讓平均申貸金額再度創下45.3萬美元的歷史新高。」
    美國房市持續供不應求下，房價節節攀高，儘管房價增幅在去年夏季尾聲放緩，如今又見擴大。根據房地產研究機構CoreLogic出示的數據，去年12月全美房價年漲18.5％。
    MBA周三（16日）公布，截至2月11日當周，美國30年期固定房貸平均利率從前一周的3.83％攀升到4.05％，觸抵2019年10月以來最高水位。
    MBA經濟學家卡恩補充提到:「在美國公債殖利率近來走揚的帶動下，上周（迄至2月11日）抵押貸款利率全面上揚。美債殖利率揚升，係因通膨壓力不斷加劇，市場對聯準會將採取更激進緊縮政策的預期升高。」
    過去幾個月抵押貸款利率急遽走揚，大大削弱再融資需求。迄至2月11日當周，房貸再融資申請量與前周相比下滑9％，相較去年同期驟減54％。
    再融資占房貸申請總額的比例，從前一周的56.2％降至52.8％，寫下2019年7月來新低。

外資湧進美商業房地產
    旅遊限制放寬及美國經濟反彈，促使海外投資者資金重返美國商業房地產，帶動2021年外資對美國商業房地產的投資升破700億美元，較2020年暴增快一倍。
    數據公司Real Capital Analytics資料顯示，退休年金、主權財富基金及其他外國投資機構，2021年共計購買708億美元的美國商用房地產，寫下2018年投資946億美元以來最高，是2020年的近兩倍。
    加拿大、新加坡、韓國、英國等國金主，陸續加入美國投資者的購買熱潮，帶動去年商業房地產銷售創新高。
    疫情之前，外國買家傾向購買紐約、舊金山、芝加哥等主要城市的辦公大樓和飯店。但是2021年起，海外資金大多追隨美國投資者的腳步，搶攻倉庫、租賃公寓與特殊辦公室大樓。
    全球低利率時期，這些產業帶來的報酬遠超過債券。美國經濟復甦速度比其他國家更快，吸引跨國機構投入美國商業房地產。
    如今，外國投資人對美國陽光帶（Sunbelt，美國南部）和一些較小型市場的偏好，多過於美國沿海城市等傳統熱門地點。據Real Capital數據，去年外國資金注入非一線都會區市場的比重達64％的新高，超越2019年的53％。
    商業房地產公司仲量聯行（JLL）全球國際資本部門主管Riaz Cassum表示，「情況已截然不同。一些大型機構投資者的眼光開始望向達拉斯、夏洛特、丹佛、納許維爾、奧斯汀和其他高成長、低稅率的市場。」
    許多外國投資者預期，透過直接收購或是聚焦美國私募基金的方式，2022年的投資將維持去年水準，甚至可能更高。