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美國房子到底是現金買好,還是貸款買好?

2023/04/27   維加斯新聞報
華豐地產

  △很多房地產置業者對於美國買房的關注點之一就是美國當地的貸款條件和流程是怎樣的。絕大部分貸款置業者並不是因為拿不出這筆資金,而是對美國超低的貸款利率所吸引,希望能借助資本優勢,最大化發揮投資優勢。
    那麼貸款購買會比現金購買更有哪些優勢呢?讓我們來對比看看。
    *現金購買vs.貸款購買:房地產投資者在初期考慮購房投資的資金來源及準備時,全部用現金交易還是向銀行申請部分抵押貸款無疑是不可避免的問題。
    若購房者本身是喜歡進行多種投資的成熟投資者,那麼選擇抵押貸款購房將會給予其充裕的現金流來計畫其它投資回報率高於銀行貸款利息的投資,從而實現資本的最優化利用。
    若購房者的資金不用來買房就只是單一地存在銀行帳戶收取利息,那麼考慮到貸款產生的相關費用,在資金充裕的前提下,或許全現金購房會是較經濟的選擇。
    自2001年後對美國房地產市場的現金交易/貸款購房的跟蹤資料可以看出,在2009年次貸危機之後,越來越多的房地產交易屬於“全現金交易” (All-Cash Deals)。
    這種現象的存在還歸因於:隨著房地產市場的復蘇、美國迎來了“賣家市場” (Seller’s Market),即供小於求的情況下,“全現金”買家競爭力要遠高於含貸款計畫的買家;越來越多的外國投資者鎖定美國房地產市場,往往這些投資者擁有足夠的現金購買力;
    受投資者追捧的“開發商新房交易” (Sponsor Deals) 往往由於其完工期的不穩定性、較低的入住比例與大多貸款銀行政策的衝突性,導致大量全現金交易的高占比。
    全現金交易 (All-Cash Deals):“全現金交易”從合同條款上應理解為不受到“抵押貸款保護”的交易 (No Mortgage Contingency),並非購房只能全部用現金。
    抵押貸款保護 (Mortgage Contingency):一般要求買賣雙方合同簽署之後,買方在一定時間內進行貸款申請,若在規定時間內無法得到貸款批准,根據“抵押貸款保護”條例,則有權取消合同。
    如果無“抵押貸款保護”,則意味著若在規定時間內買方沒有獲得貸款審批,仍需要進行合同義務、交割房屋,視其等同為“全現金”交易。因此,上述45%的比例並非完全排除“抵押貸款”購房的形式。
    *貸款購房優勢一:減免報稅額:根據美國國稅局 (IRS) 最新的公告936及相關資訊,允許貸款人將房屋貸款利息和地稅從當個財政年的納稅基數中扣除。該政策不僅從橫向包括納稅人的第一抵押房和第二抵押房,還從縱向涵蓋了多樣的借貸方式:如“購房貸款” (Mortgage)、“房屋淨值貸款” (Home Equity Loan) 和“信用貸款” (Line of Credit)。
    只要滿足貸款專案是擔保性貸款 (Secured Debts) 和所貸房屋自身條件 (Qualified Home) 這兩個條件,納稅人就可通過“法定扣減專案” (Itemized Deduction) 享受相應的減免。
    其中,購房貸款總額不得超過100萬美元,其他兩種借貸方式總額不得超過10萬美元。除此之外,國稅局還針對首次貸款購房者提供相應的“抵稅額” (Tax Credit)。可以看出,美國政府的稅收政策從多面上鼓勵和刺激著銀行業的貸款專案。
    *貸款購房優勢二:具有靈活性:時間的靈活性:在賣方市場的大形勢下,有條件的購房者完全可以先進行現金交割,之後再向銀行申請借貸專案。
    項目種類的靈活性:除了傳統的“購房貸款”,上述提到的“房屋淨值貸款”和“信用貸款”的使用目的並不局限于購房,還可以是用作其他投資,如孩子的教育基金、付清信用卡欠費等。這兩者的貸款資金使用和還款方式也同樣寬鬆,算是值得考慮的選擇。
    貸款購房需要注意的事項:即使投資人確定了通過貸款方式購房,在後續的整個交易的過程中,仍應注意以下問題才能保證順利交割:
    第一,買方所聘律師的前期盡職調查工作:從實際操作上來說,買賣雙方在簽署合同正式生效之後,銀行才會開始進行對貸款人的信用背景調查和所抵押房產的盡職調查。有時候銀行貸款審批人員會做出“不予貸款”的決定,往往這些原因可能是因為房產本身不符合銀行貸款審批政策。
    例如,在銀行貸款審批必須符合房利美(Federal National Mortgage Association,簡稱:Fannie Mae,即聯邦國民抵押貸款協會)政策的前提下,所抵押房產涉及重大建築瑕疵或訴訟糾紛、不符合房利美政策對於入住比例的要求等。如果買方律師的前期盡職調查能夠完善且準確地披露這些問題,購房者得以事先退出,那麼就能儘量避免之後的被動局面。
    第二,購房合同中關於“貸款保護”的條款細節:如前文定義,合同是否擁有“貸款保護”條例關係到買方者在未得到貸款審批情況下是否享有自由的合同退出機制。另外,條款針對貸款保護期限也是非常重要的。
    現在面向中國購房者的借貸市場,從之前的嚴格制度、到如今的“中國式”貸款審批模式。不僅許多大銀行(如?豐銀行、富國銀行和花旗銀行)爭相開創中國人貸款項目,許多亞洲背景的中小型銀行(如華美銀行等)也都進行針對中國人的特殊審核流程。
    雖然大多中國購房者在美國的信用記錄和資料甚少,相關銀行採用“國內信用調查”和建立“國內卓越金融帳戶”方式降低貸款風險。當然,相應的操作下,會使得銀行的貸款審批時間較長;因此合同中所需的“貸款保護期”及相關條款應將這些因素事先考慮在其中。
    第三,選擇“貸款購房”帶來的額外費用:有些州例如紐約各州財稅局對於購房貸款徵收“貸款抵押稅” (Mortgage Tax),其稅率根據州內房地產所在地郡的管轄不同以及貸款額大小來定。此外,銀行處理申請人的貸款也會收取相關的費用,包括貸款申請費、房產估價費、信用調查費、及銀行律師費等,根據貸款金額不同費用在2-3千美金甚至更高。
    同時,作為銀行放款的要求之一,銀行硬性要求購房者在交割時購買並在整個貸款期間維持房屋保險,且受保額不能低於貸款金額,這筆開銷通常會與地稅一起匯總在每月月供中一併交付,從而增加了實際的月供金額,成為投資人不得不考慮的因素。
    儘管一部分貸款開支在投資人將來出售房產時可以由會計師處理為買房費用而降低計算“資本收益稅” (Capital Gain Tax) 所需的納稅基數,但在最初購房時卻增加了投資人必須準備的購房資金數。
    欲知更多房產資訊,詳情請諮詢:華豐地產:702-858-1288, 6218 W Desert Inn Rd. Las Vegas NV 89146.

美國房子到底是現金買好,還是貸款買好?
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