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在美國買房，簽訂購房合同時應該注意哪些？

2023/07/27   維加斯新聞報

          △美國住房交易市場制度非常健全，這也體現在美國的住房買賣合同中。簽訂購房合同時，一定要根據合同的條款逐一梳理確認，    一份詳細的權責分明、流程清晰的合同是保證購房順利進行的保證。
    以下為美國住家購房合同買賣說明書，其中涉及環節三十多個環節，但每一個環節都非常重要，其中最為關鍵的則是以下內容：
把握時效，口說無憑，整個合約變更以書面為主！
    要注意，購房的任何環節中，買房和賣方在協商議價過程中的口頭承諾，通常無法律保障，除非這些口頭承諾在合約中書寫列舉出來。
    No1.買家何種方式付款：  
    付款方式，交易流程也有所不同。在合同中必須解釋買主將怎麼樣付款。大部分的買主在事前付些“訂金”。“協力廠商信託公司”EscrowHolder是指一間不受買主或賣主影響的中立公司，他們會為買主保管訂金。
    在這一段裡買主也可標明是否需要貸款(如果需要貸款﹐要貸多少金額)，或者買主是否將以其他已有款項購屋。
    No2.買賣完成與交屋：
    第三段說明買主何時會搬進住屋，賣主何時應該遷出。如果目前仍有房客居住，則需注明現有房客將怎樣安置，並可在此段注明買主何時可以取得鑰匙。
    No3.費用分擔與支付：  
    合同中應注明買主或賣方誰將付那些買賣房屋的手續費。例如：房地產附近的環境(房子是否位在容易發生地震、火災和水災的地區)報告費、產權保險費、代書公司手續費、地價稅或其他政府費用。
    
法定的報備聲明(包括含鉛油漆的告知)以及取消合約的權力
    合同中應注明法律所規定賣方必須書面告知買主的一些事項。例如：房屋的油漆是否含鉛，房子是否在地震帶或是容易發生火災和水災的地區，和賣方所知房屋有問題的地方。
    一般來說，買方如果不喜歡任何一項聲明，買主有數天的時間可以考慮取消合約，並取回全部的訂金。
    No4.獨立產權公寓/擬定報備聲明：
    合同中應指出當房屋受到某些規定的管轄時，賣主必須提供買主額外的資料。
    例如：如果房子是獨立產權公寓或其他屋主共用游泳池或會議室等這類的已定條文約定。
    No5.影響房屋的狀況：
    合同中應說明交屋時，房屋應是買主在簽合同時的狀態。賣主不需整修任何已經損壞的東西。
    可是賣主必須要告訴買主任何賣主已知有損壞的部份，並應負責修復雙方已簽約後才損壞的任何部份。這一段也提醒買主，買主有權“檢驗”欲購房屋。
    如果檢查後有不滿的地方，買主可以取消合同，或者他或她可以要求賣主整修。雖然賣主不必修復全部的問題，如果買主提出要求後賣主拒絕整修，買主有權取消合同，並取回訂金。
    No6.整修：  
    合同中應寫明賣方如果同意負責修理，他們必須在交屋前完工，買主也有機會在交屋前檢查，整修是否令買主滿意。
    檢視房屋若有損失時買主賠償與賣主保障合同中應說明買主承諾萬一買主或是買主雇用的檢驗人員損壞了房屋，買主需賠償賣主的損失。
    No7.產權及所有權：  
    假設一支基金的平均回報為9%，用房子抵押貸款出錢，利率為4%。再用錢投入買基金，則年收益為5%，這樣的投資對於房主完全是有利無害。
    No8.延長時間：
    合同中應為賣主解釋保障權益的一些報單。例如：賣主如果不擁有全部的產權，或是別人有權使用部份的地產(例如：電話或瓦斯公司或鄰居)；這也可以保障某些模棱兩可的狀況，例如：未經{查或難以確認實際界限的地產。
    請記住，圍牆和自然界限，例如樹木或灌木不一定種在界限上。
    No9.買主不能履行時的最大損失：  
    合同中應說明如果買主沒有足夠的理由卻取消合同，賣方可以告買主賠償損失。
    如果買主在這段文字前簽名，然後買主假若無故取消合同，雖然賣方仍然可以告買主，但是一般來說，買主損失的最大金額就是所付的訂金。
    No10.解決歧見：
    這是買方和賣方同意調解的任何爭議或訴求的依據﹐讓買賣雙方消除歧見的作法，幫助雙方解決地產經紀人無法解決的問題。
    如果買方和賣方在這段下方簽名，就表示如果糾紛不能解決時，雙方同意不上法庭，而選擇由"仲裁人"來解決。仲裁人不是法官，但有權威決定買賣雙方誰是誰非及其他事項，包括買賣雙方金錢上的糾紛。
    在這一段中，買方也同意以仲裁方式解決和經紀人在交易過程中的糾紛。
    No11.房產稅等費用比率分配：
    買方和賣方同意某些費用和定期支出，如果在定期交費限期前完成房屋買賣的交易，雙方將按比率分配付費。
    欲知更多房產資訊，詳情請諮詢：華豐地產：702-858-1288，6218 W Desert Inn Rd. Las Vegas NV 89146。