|
△美國買房必然要涉及到產權，那麼房子應該買在誰的名下？要回答這個問題，首先需要知道有哪些名字可以用來買房。一般說來分為四類：個人，聯名，公司，信託。個人就是一個人，也就是買在一個人的名下；聯名就是幾個個人一起買，也稱partnership；公司和信託需要一定的費用，註冊成立。
美國房子應該買在什麼名下？
要從三個方面來考慮:
一、資產保護：所謂資產保護是指你買在名下的資產。比如房子，在法律意義上不會由於外界的因素而喪失或者減少。假如由於某些原因，有人對你提出了訴訟，還有孩子的婚姻發生變化了，等等。這些諸多原因發生了，但你的資產仍然完好無損，則可以說你的資產就得到保護了。對於一些高風險的職業以及考慮子女婚姻風險的人士來說，資產保護尤為重要。
二、稅務減扣：名字的不同，產生的稅務問題也不同。在房產投資方面，主要需要考慮所得稅（income tax），資本增值稅( capital gain tax )和房產稅(property tax)。所得稅和資本增值稅有時是相關聯的，在稅法規定的前提下，合理降低稅務，是每個投資者應該也必須追尋的。
三、傳承流暢：美國房產投資以集聚大量房產的投資組合（property portfolio）為工具，利用時間來致富，而不是買了之後賣掉，賣掉之後再買，這樣的操作。所以將來地產組合的傳承，是一個重要的需要考慮的問題。能夠在傳承過程中不引起額外的稅務問題和其他成本。
簡而言之，資產能夠得到保護，稅收能夠減少，傳承非常流暢的名字就是我們需要的好名字，房子就應該買在這些名下。當然每個人的情況各不相同，每個人的需求也各不一樣，但是總有一種名字會適合自己的。
必須知道幾個重要名詞：
要完整的解析資產保護，稅務減扣和傳承流暢，你必須知道幾個重要名詞：所有權，控制權，收益權，以及這三個權的傳承。
假如你有一套房子並且買在你自己的名下，那麼這個房子是你的，也就是你擁有這個房子，也就是這個房子的所有權是你的；你可以決定是租出去，還是賣掉，也可以裝修，或者空著，這些決定和行動全是由你來做的，則你還具備控制權；假如房子租出去了，你有租金了；假如房子賣掉了，你有收入了，這些收入都歸你了，則你有了收益權。
如果你把房子賣了，則你把所有權讓出去了，那你跟你關聯的控制權和收益權也都轉移了；如果你把房子過戶給家人了，一般則說你把資產傳承了。資產保護與所有權直接掛鉤。
如果一樣東西是你的，當你欠了別人什麼或者別人訴訟要求你什麼的時候，則你的也就是你擁有的一定被法律上要求來賠償或者補償的；但是當一樣東西在法律意義上不是你的，則誰也追究不到，這就是法律意義上的資產保護，而不是平常意思上的保險的概念。
收益權涉及到稅務，只要你有收益了，那怕是負的收益，則都會涉及到稅務問題，所以弄清楚收益權是解決稅務問題的關鍵。控制權在房產投資上更為重要，是它來決定誰所有，誰收益，是它來控制整個地產投資組合。地產投資最重要的不是擁有，而是控制！
下面我們從這三權以及它們的傳承來分析各種名義買房的優缺點。
個人擁有：可以說大部分買房的人都是把房子買在個人的名下或者聯名的名下。因為它簡單，成本低，而且順理成章。
所有權：買在個人名下，則所有權就是個人的。由於所有權是自己個人，則如果自己個人遇到任何訴訟，比如房客在你房子裡受傷了訴訟你等，或者你的職業導致你被訴訟，比如醫生等，則在你名下的所有的其他房產都會暴露在這個訴訟之下，負有連帶責任。如果一個資產不夠的情況下，可以追溯到你名下的其他資產。尤其是當你房產下跌成負資產，而你想把它處理掉的時候，這就成了更大的問題。
控制權：買在個人名下，則控制權當然歸你各人，所以你自己決定這個房子的買賣，租賃等事宜。
收益權：買在個人名下，則收益權歸你自己。房子出租了，則租金減掉利息等成本之後的淨收入會歸入你個人的收入中報稅。如果租賃淨收入是正的話，則加入到你的個人收入後會增加你的稅負；但如果租賃淨收入是負的話，則可以減扣你的個人收入，減少你的稅負。如果你把你的投資房賣掉了，則增值的部分需要交納資本增值稅。
傳承：當你把所有權傳承給子女的時候，會涉及遺產稅，遺產稅免稅額是500萬美元。
聯名擁有：聯名基本上和個人一樣。聯名有兩種形式，一種是joint tenancy（聯合共有），另外一種是tenancy in common（一般共有）。兩者最大的區別在於Joint tenancy中的一方去世之後，產權會自動轉移給另外一方；而tenancy in common則是一方去世了，則產權是轉移給去世的一方的家人。所以一般夫妻或者家人關係會用Joint tenancy，而非夫妻關係的合夥人則用tenancy in common。
所有權：聯名名下的資產是在不同的個人名字名下，所以資產也歸這些個人所有。個人如果遇到法律問題，則都可以追溯到這個資產，沒有資產保護。所有權的多少可以在產權上注明比例，所有權的行使分配就按照這個比例。
控制權：如果是JointTenancy，一家人控制，商量著辦，比較容易處理。Tenancy in common 則一般按照以出資比例確定的產權股份比例來確定控制權，股份多的人說了算。
收益權：這個產權形式是按比例的，所以收益權也是按所有權的比例來分配的。
公司擁有：也有很多人把房子買在公司名下。相對來說買在公司名下，貸款稍微複雜點，但還是沒有問題的。
所有權：買在公司名下的房產歸公司所有，而公司歸股東所有。但是公司不同於個人和聯名，不是自然實體，而是法律意義上的實體。由於公司一般是有限責任公司，所以在公司名下的資產具備一定的保護。也就是說如果公司下面的物業或者業務發生了訴訟等問題，最多只能追究到這個公司裡面的資產，而不會超出該公司的範圍。然而，如果個人的其他資產或者職業發生訴訟等問題，你又是這個公司的股東和董事，則當其他資產不夠的時候，也是可以追溯到這個公司的。簡單的說，對公司的訴訟只限於公司裡面，但公司外面的股東的訴訟有可能會追到公司裡面。所以公司具備資產保護，但有一定的限度。
控制權：公司名下的資產由公司來控制，而公司是由董事來控制，董事是由股東來控制，而董事一般本身就是股東。所以如果你把房子買在你的公司下面，那麼房子的任何事情還是由你來處理和控制。
收益權：買在公司名下的房子歸公司所有。房子所有的收益也歸公司所有。由於公司是法律和稅收實體，有自己的稅率，所以，房子的盈利和虧損，也就是歸於公司的盈利和虧損。房子的淨租金收益，房子的資本增值收益，都是按照公司所得稅的稅率來計稅（通常比各人所得稅的比例高）。股東的來自公司的收益以主要以分紅，董事費用，還可以工資的形式提取，變成個人收入之後加上個人的其他收入，以個人稅率計稅。如果來之公司的收益是公司稅後的，則有一個稅務調整。
傳承：公司的傳承非常簡單，只要填一張表，更改股東和董事就很容易解決了。
Trust (信託)：信託分很多種，家庭信託是家庭常用的一種形式。信託主要有三個重要的部分組成：一是trustee, 也就是信託管理人或者是控制人。二是信託本身，trust。第三是收益人，beneficiary。信託是美國富人常用的一種商業工具。
所有權：買在信託下面的資產的所有權歸信託本身，也就是說裡面的資產不歸個人，也不歸公司，儘管個人和公司會成為信託的管理控制人，儘管這些資產名義上在個人或者公司的名下。信託裡面的資產唯一屬於信託本身，但是信託本身不是一個商業實體，不是法律意義上的經營實體，不會接受任何法律訴訟，因此在它裡面的資產會得到很好的保護。如果你個人受到訴訟，則不可能追到裡面。如果你給你孩子們住的房子在信託裡面，他的婚姻出現問題了，這個資產將不會被分走。可以說在資產保護方面，信託是最好的。
控制權：信託的控制人是trustee,也就是信託管理人也稱控制人。信託管理控制人可以是個人，也可以是公司。
收益權：在信託裡面的資產的收益歸信託本身，儘管信託需要報稅，但信託不是稅務實體，沒有稅率。信託裡的收益只是暫時在裡面，年終將會被分配給信託的受益人，或者留到下年，但留著需要交納不分配的處罰納稅。當受益人從信託裡面獲得收入之後，加上受益人的其他收入，一塊按照個人所得稅的方法計稅。對於信託裡面有很多房產和生意資產的人來說，信託是一個避稅的好工具。
傳承：信託的整個運作和分配是由信託管理控制人來控制的，所以只要把控制人更換就可以達到傳承的目的。由於房產實際上是寫在信託控制人（Trustee）名字上的，因此，如果Trustee是個人，則傳承會引起費用和麻煩。但是，如果Trustee是公司的話，那情況就會非常簡單。你可以通過更換公司董事的辦法，來更換公司控制人，從而達到控制信託，傳承信託的目的。
信託是典型的三權分立的商業形式。對於資產保護和高收益的合理避稅有較大的好處。
通過以上分析可以看出每種名字各有利弊！當你需要付扣稅的時候，個人和聯名比較適合；當你注重資產保護的時候，信託最好，公司次之；當你有大量收益並有子女可以分享的時候，信託很適合。
欲知更多房產資訊，詳情請諮詢：華豐地產：702-858-1288，www.nancylirealtyteam.com，6218 W Desert Inn Rd. Las Vegas NV 89146。
|
