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內州房產稅制度 或有重大改革

州議會通過AJR1法案 未來出售房屋並轉移給新屋主時 將「重設」該物件應稅價值

2025/04/15   維加斯新聞報

       (記者立貝卡/綜合報導) 內華達州立法者正考慮進行一項可能改變該州房產稅制度的重大改革，這項調整可能對房地產市場及地方政府財政造成深遠影響。
  州議會成員已於上週四表決通過《議會聯合決議案第1號》（AJR1），順利通過本屆立法會期的第一個重要門檻。該提案旨在修改州憲法，未來當房屋出售並轉移給新屋主時，將「重設」該物件的應稅價值。
  目前內華達州獨有的房產稅計算方式，假設房屋價值每年會以1.5%的速度折舊，且折舊期間長達50年，即使房屋在此期間轉手也不會重新評估。該制度由法案提案人Natha Anderson議員上月在說明法案時提出。
  根據2005年通過的部分減稅法案，屋主自住的房產每年房產稅增幅被限制在3%。Anderson指出，這導致許多老屋的稅負遠低於新屋，即便老屋經過翻修現代化也一樣，造成系統性的不公平。
  她在3月27日的公聽會上表示，我們目前的計算方式，就像在稅收水桶底部打了一個洞，導致稅收流失。
  前里諾市行政長官、現為「新日內華達」（New Day Nevada）說客的Dylan Shaver也支持改革。他指出，同樣是三房兩衛的新屋，在Inspirada地區可能比Rancho Circle或Vineyards區的老屋繳交更高的稅，儘管後者的市值可能更高。
  由於這是憲法修正案，必須在兩屆立法會期中分別通過後，才能在2028年提交全民公投。2029年，立法機關將針對「轉讓」與「出售」等關鍵詞進行進一步定義。
  其實這並非首度提出類似改革。前州參議員Julia Ratti早在2017年就推動過幾乎相同的修憲案，當時雖獲參眾兩院通過，但未能在2019年會期續推。
  本次AJR1在議會稅收委員會中依黨派路線通過。公聽會中，共和黨議員將此視為變相加稅，並質疑其對首次購屋族的影響。
  來自拉斯維加斯的共和黨議員Danielle Gallant表示，我們正面臨房價飆漲、勞工住房短缺與首次購屋困難的問題。這項改革對這些急需住房卻又負擔困難的族群有何助益？
  內華達州不動產協會亦對此表示憂慮。立法主席Azim Jessa指出，若房產稅在售後立即重設，可能對首次購屋者與預算有限的退休族造成負擔。他並提及，類似的房屋可能因出售時間不同而承擔不同的稅賦，恐影響屋主出售意願。
  他指出，AJR1可能會提高買方的初始支出，因為許多貸款機構會要求買家在交屋時，將未來的房產稅預先存入託管帳戶。這筆預存金可能相當於幾個月甚至一整年的房產稅金額。
  然而，教育、環境與消防等團體支持改革，認為現行制度削弱了地方稅基，導致政府提供的公共服務縮減。
  立法局曾於2019年委託進行研究，分析公司Applied Analysis發現，若將房產稅評估價值在轉手時重設，未來12年全州可額外獲得132億美元稅收。
  對於反對者所稱對新購屋者不利的說法，Shaver反駁表示，購屋者通常會在交易前評估預期稅負。買房是一個長期且複雜的財務決策，房產稅只是其中一項考量，和屋況、售價、地點等其他因素一樣，綜合起來影響購屋決策。
  包括內華達州納稅人協會及內華達州評估師協會等稅務專業團體，則對此案持中立態度，但表示對執行方式仍有疑慮。
  該決議案可能會在4月22日的下一個立法期限前，提交至議會全體表決。

內州擬改革房產稅制度，恐對房市與地方財政帶來重大影響。