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善用商業房地產融資 駕馭後新冠時代市場

2021/07/05   維加斯新聞報
記者方明誠/綜合報導

   「善變」是描述商業房地產市場的一個詞，因為 COVID-19 大流行逐漸消退，隨之而來的經濟發展低迷可能需要 18 到 24 個月才能解決。對於想要購買或建造商業房地產 (CRE) 物業的個人或公司來說，如果有足夠的資金、夥伴，在合適的時間進行合適的交易等因素到位，銀行和其他貸方可以提供傳統貸款，以及聯邦小企業管理局 (SBA) 貸款。
    但 2021 年第二季度末的市場並未冒風險。對於沒有可靠記錄的人來說，投機性貸款並不多，這意味著之前建立或購置 CRE 的借款人了解市場並有能力償還貸款。Kingsbarn Realty Capital 創始人兼首席執行官傑夫·波里 (Jeff Pori) 表示：“我看到市場上的融資渠道非常好。”
    他所說的融資是指從過橋貸款（在藉款人獲得永久性融資之前使用的短期融資）到普遍存在的缺口股權貸款（短期和永久性之間）的一切。 CMBS 市場—商業抵押貸款支持證券—已經從大流行時期恢復過來，“它基本上關閉了幾個月，當它回來時，充其量是不可預測的，槓桿率沒有以前那麼高，也沒有大流行前那麼高。 至少與 10 或 15 年前相比，那時您可以定期獲得 70% 到 75% 的槓桿水平。更像是如果你想要好的條件，你會在 55% 到 60% 的槓桿範圍內下降，”波里說。
    這意味著有很多可用的融資，市場上有很多貨幣量，但市場仍然變化無常，在正確的時間尋找正確的交易。並非所有 CRE 物業都恢復到大流行前的水平。 CommCap Advisors 主管凱爾·納吉 (Kyle Nagy) 表示：“擁有工業和多戶住宅的借款人正在尋求並獲得非常積極的貸款，幾乎與大流行前的水平相同。其他物業類型，特別是零售和辦公樓，尚未達到大流行前的水平。對這些房產類型須更加謹慎。”
    零售和辦公樓在從經濟低迷中復甦的過程中往往落後於工業和多戶家庭住宅市產。隨著大流行導致的低迷，辦公室和零售業立即受到打擊，因為人們不去上班，也不去購物。“這不一定是經濟困境，所有類型的房產都會受到影響，”納吉說。 “這可能是經濟困境特定的財產類型，個別財產類型，受到影響。在大流行之前，我們能夠以 70% 到 75% 的貸款比為辦公和零售提供貸款。這是傳統的貸款價值比要求，貸方在那裡，他們具有競爭力並且能夠完成這些類型的交易。”大流行後，特定的零售和辦公物業的貸款價值比較低，可能是 66%，而不是 75%。
    當交易達成時，會快速達成。在某些情況下，利率在 2020 年期間降至 3% 以下。不過，市場的波動給貸方帶來了複雜性。從達成交易到簽署文件的時間加快。因為那是貸方風險最大的時候。貸方加快行動以限制風險敞口。 “所以，在他們出售之前，那個時間段是他們面臨變化和條件的時候，所以他們試圖接近他們將要關閉的時間銷售，試圖以較低的槓桿水平快速將產品推向市場，而且依賴信譽良好的租戶。他們現在完全沒有投機性。”
    在當前市場上，想要購買 CRE 物業的人可能正在尋找穩定的資產，例如多戶公寓項目或人們購買衣服和吃午飯的零售中心。納吉說，而且融資是可用的。商業地產的買家正在尋找永久性的、全期限的貸款，通常期限為 10 年。在尋找 CRE 的永久融資時有多種選擇。大多數人依賴的是 CMBS 市場或是壽險公司。 說：“這兩種最常用於對具有任何規模的交易進行永久性融資。”
    納吉說，大多數想要建造辦公室、零售或多戶住宅的投資者都會去當地的銀行。 “這些是提供典型建設融資的機構，他們仍然在市場上放貸，房產正在建設中，他們在傳統房產類型上放貸。毫無疑問，本地銀行在工業和多戶家庭方面比在辦公室或零售方面更加積極。”
    傳統的傳統銀行融資的優惠條件不如其他形式的融資，因為銀行貸款是追索貸款。人壽保險貸款和 CMBS 是無追索權的，這意味著不需要個人擔保。波里說：“你只會因為他們所謂的壞男孩分拆，如果存在欺詐或環境問題，諸如財產之類的事情而暴露。”銀行通常也有 25 年的攤銷時間表，其中 CMBS 和人壽保險公司通常攤銷超過 30 年。 “25 年和 30 年時間表之間的差異使該物業的現金流量有很大差異。”
    納吉說，在更傳統的投資、多租戶物業方面，唯一的政府計劃是針對多戶家庭的。那些是 HUD 程序，房利美和房地美。但是有SBA 504 社區發展貸款。
    經濟低迷和高失業率並沒有造成商業房地產貸款機構預期的破壞。薪資保護計劃 (PPP) 等政府計劃有助於保持企業正常運轉。 SBA 授權的認證開發公司 (CDC)Nevada State Development Corp 總裁埃文迪克森說：“我擔心我們現在的客戶和有未償還貸款的人會在房地產市場上看到很多違約，這正是我們準備好的情況，但我們實際上看到相反情況。所以這是一個受歡迎的驚喜。我們現在非常忙。”
    迪克森說，有了幫助企業主購買 CRE 的計劃，以及對大流行期間未償還的 SBA 貸款進行每月付款的計劃，與 2008 年經濟衰退相比，更多的企業度過了這次低迷時期。“我知道一個事實 [那些項目] 幫助他們度過了那段時間，但我對我們提供的貸款數量感到驚訝。通常，一年內我們會發放 50 到 60 筆貸款。我們的財政年度已經過去約四分之三，我們已經向 SBA 提交了 70 筆貸款。這個數量在 SBA 方面很瘋狂。”
    他說，SBA 貸款的高增長可能是因為，當經濟低迷時，許多金融機構後退了一步，不希望抵押品的貸款價值比處於更高的水平。 “這就是 504 計劃的用武之地，它允許銀行的貸款價值比達到 50%，而我們通過 504 獲得剩餘部分，可能也有助於刺激企業，以及我們的利率低於 3% 的事實。”
    2020 年期間，利率下降到相當低的水平。迪克森說：“在那個範圍內，我們看到傳統的貸款定價是四折的，有些機構比現在更加激進。我們看到他們在其中一些時期鎖定很多次，長達 10 年。如果您在我們的利率低於 3 的情況下進入，那麼現在的融資利率可能低於 3%。會堅持多久？誰知道？隨著我們的前進，我預計會看到增長，但我認為不會是一個巨大的增長。我只是不認為他們會在這個時間點這樣做。我認為他們會等到我們稍微穩定一點。”
    通過比較 2021 年 1 月和 2020 年 1 月，納吉表示利率發生相當大的變化。很難預測利率的走勢或在任何特定時間的走勢。 “但過去幾個月他們在這裡穩定下來，並保持在一定範圍內，這給貸款市場帶來了舒適和安全。”
    波里說，今年拜登總統上任時，利率已經飆升。 “我們很多貸款所依據的利率是國債或是掉期利率(swap rate)，例如，拜登上任時，掉期利率下降約 80 或 90 個基點。他上任後，它們迅速翻了一番，貸方對掉期或國債的定價利差也擴大了。”掉期利率是一方同意向另一方支付固定利率以換取可變利率的合同。自拜登總統上任以來，市場已經穩定，利率徘徊，並且已經持續了大約兩個月。這是好事，因為在事情快速發展時承諾利率對貸方來說很難。更穩定的市場更適合他們放貸。
    隨著利率有望攀升且市場波動放緩，有資金可以借出。其中很多是風險較高的資金，因為市場並沒有感覺投機。可用資金適用於擁有良好記錄和信用記錄的人或尋求 SBA 貸款的人。迪克森說，“傳統的仍然存在，但在很多情況下，他們希望達到 70% 的貸款價值比，這意味著你必須拿出 30% 或 25%。然後總是有 504 計劃，它基本上可以彌補傳統貸款的差異，讓銀行以 50% 的比例進入，在很多情況下，我們可以再做 40%，所以借款人只需10%， 無論哪種方式，只需與您的銀行或CDC聯繫。”
    在 CRE 中，往績記錄意味著借款人之前擁有並了解 CRE。如果這些先決條件符合，就可以藉錢。但如果借款人或財產被認為不穩定或信用不佳，那麼在這個不那麼投機的市場中，貸款可能會被認為風險太大。波里說：“有時候，當有這麼多錢時，事情開始鬆動，因為資金想要被部署。但現在存在著更大程度的不確定性，我們是否擔心流行病？我相信有些人是，有些人不是。這只是現在市場中添加的又一個變數，一個風險因素。”
    在貸方一開始就不利的市場中，還有一個風險因素。他說，貸方喜歡照舊。因此，大多數行業今天仍在感受到大流行的影響還沒有結束，這意味著我們感受到的一些影響將具有滯後指標，已經發生的一些問題可能還沒有完全顯現出來。
    波里說，貸款人現在對房地產市場採取了一種非常謹慎的態度，而不僅僅是大流行，“還有一些通脹擔憂，所以這是另一件可能會對市場產生重大影響的事情。我們預計利率最終會隨著通脹進一步上升而開始攀升。 我們強烈地感到我們處於通貨膨脹週期，預計這種情況將持續 18 到 24 個月，甚至更長的時間。”
    迪克森預計利率在 2021 年可能有所上升，但不會大幅上升。 “這不會對經濟有利，我認為現在沒有人想強迫這種情況。但不能永遠保持低位，我認為不能再低得多。但是我們看到一些銀行正在採取激進的計劃。這是好事。”

在疫情造成商業地產市場衝擊後，掌握更新貸款資訊有利於持續投資。