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房貸利率5.27% 創13年新高

2022/05/06   維加斯新聞報

         (綜合報導)美聯準會宣布加息,使和房貸利率掛勾的10年期美國國債收益率大幅上漲,本周30年期固定利率房貸本周達到2009年8月以來的最高水平。
    根據「房地美」(Freddie Mac)的數據,30年期固定房貸利率從上周的5.10%,上升至5.27%。在過去的四個星期,房貸利率已經攀升半個百分點,比年初上升了2個百分點。
    房貸利率快速上漲,與聯準會提高基本利率,以抑制通膨的舉措有關,這加重了購屋者負擔,可能最終會冷卻炙手可熱的房地產市場。
    「房地美」首席經濟學家卡特(Sam Khater)說,「雖然住房負擔能力,和通膨壓力,對潛在買家構成挑戰,但是房價仍會繼續增長,不過,預計未來幾個月增速將會放緩。」
    根據Realtor.com的數據,去年80%的典型待售房屋的融資成本,增加近50%。據全國房地產經紀協會(NAR)分析,2022年第一季住房負擔能力惡化,首付20%的現房交易,平均每個月還款額增加了1,383美元,比一年前增加319美元,約等於增30%。
    那意味著,美國許多家庭將18.7%的收入,用於償付房貸,而一年前這一比例僅為14.2%。
    這些飆升的購屋成本,已開始讓一些潛在購房者付出代價,從而影響房屋銷量。根據全國房地產經紀協會的數據,3月份房屋交易連續第五個月下降。二手房和新房的成交量也出現下降,顯示房地產市場出現疲軟跡象。
    與此同時,一些房屋賣家已經看到需求急劇放緩的跡象,因為買家無法再跟上飛漲的房價和借貸成本。據地產商「紅鰭」(Redfin)分析稱,需求的轉變,迫使一些賣家降低開價,以吸引買家。
    根據Redfin的數據,每周有3.2%的待售房屋價格下跌,其中13%的房屋在過去4周內降價。這比一個月前的10%,和一年前的9%有所上升。儘管如此,平均房屋售價仍比開價高出2.4%。
    Redfin首席經濟學家費爾韋瑟(Daryl Fairweather)說,「購房者的需求確實是有限度的,儘管過去幾年的市場興旺情況,讓它看起來是無窮無盡的。」
    至於現有屋主,快速加息使他們失去再融資的機會。
    根據「房貸銀行家協會」(Mortgage Bankers Association)的數據,儘管上周房貸利率小幅暫停,導致房貸再融資申請增加了0.2%,但再融資的份額仍比去年同期低了71%。再融資案佔總申請的比例,從前一周的35%降至33.9%。
    根據抵押貸款數據,以5.27%的利率計算,只有832,000名優質申請者,可以通過再融資將房貸利率至少降低0.75%,低於三周前的134萬和年初的1,100萬申請再融資。
    以今天的房貸利率申請再融資的借款人,每月平均可節省315元。根據「黑武士公司」(Black Knight Inc.)的說法,剩下不到200,000名申請再融資者,每月可節省400元以上。
    全國房地產經紀協會分析師表示,自今年初以來,由於市場對通膨擔憂做出反應,房貸利率幾乎每周都在上漲,而且這種上漲不會很快放緩。
    上周,全國房地產經紀協會首席經濟學家勞倫斯·袁(Lawrence Yun)預估,到今年第四季和2023年,房貸利率將達到5.3%和5.4%,但是,這些水平可能會比預期來得更快。
    在聯準會本周加息半個基點後,房貸利率一向跟隨的10年期美國國債收益率,在周四下午突破了3%。儘管聯準會主席鮑爾表示,不會加息0.75%,但金融市場仍然動盪,這可能會在未來幾周進一步改變房貸利率。
    聯準會官員仍有全年加息的計劃,並確認其他計劃,為最早從6月1日開始,通過拋售美國國債和抵押貸款支持證券的「縮表」措施,積極對抗失控的通脹。
    Realtor.com首席經濟學家海爾(Danielle Hale)在記者會上說,「購房者面臨的財務狀況已經發生了很大變化。」
    她說,這意味著,首付20%的房貸融資成本,比一年前增加了近50%,「這種成本的激增,會導致許多購房者重新考慮自己的預算,並可能使一些家庭暫時退到購房市場之外。」
    她說,與此同時,對買房的需求仍然強勁。
    她說:「房價在持續增長,因為租金高昂,大量年輕家庭都在尋求房屋所有權的確定性和相對固定的成本。他們感到了強烈的緊迫感,想要在抵押貸款利率和房價再次攀升之前,找到自己的房子並將貸款利率鎖定。」
    全國房地產經紀人協會(National Association of Realtor)首席經濟學家勞倫斯‧雲(Lawrence Yun)在該組織的立法會議上表示,展望今年餘下的時間,住房市場仍存在不確定性。」
    雲說:「與幾個月前相比,現在的抵押貸款利率對購房者來說,意味著要支付更多的錢。對於一個中位數價格的房屋來說,購房者所支付貸款的差異,是每月會多出300至400美元。這對一個工薪家庭來說,是一個巨大的損失。」
    他預測說,在未來的幾個月內,通貨膨脹仍將會保持在高位,市場將看到通過一系列的加息來進一步收緊的貨幣政策。
    但是,他說,隨著貸款利率的上升,預計房屋價格會有所降溫。
    房價大漲與房貸利率有關,疫情第一年,房貸利率超低,但近幾個月反彈逾2%。經過兩年來房價大漲、買家加價搶購房屋的景象,現在房價持續走高、房貸利率也一路漲,讓房市交易邁入高點之後的平穩期。
    房地產仲介、購屋消費者以及房市專家都表示,現在房地產市場略有降溫,不過基本上仍然表現強勁,例如以往待售房屋可能收到20個買家出價,現在則只收到10個出價。
    全國房地產商協會(NAR)公布報告指出,今年3月間成屋銷售減少約2.7%,連續兩個月下跌,這股趨勢在多個地區出現。美國中西部成屋銷售今年3月減少約4.5%,南部下降3%,東北部也縮水約2.9%,但美西地區則維持穩定。
    蓋洛普4月1日到19日進行一年一度的「經濟與個人財務」(EPF)民調訪查,結果顯示,只有30%受訪成人認為現在是買房的好時機,比一年前的相同民調結果下跌23個百分點,這也是該民調自1978年詢問受訪者此問題以來,首次跌破50%。史坦普(S&P)與Case-Shiller房價指數顯示,新冠肺炎疫情開始以來,房價上漲34%。
    房屋可負擔性降至歷史新低點,由於高房價和高房貸利率,每戶平均房貸比疫情之前多2000元。
    待售房屋數量仍處於歷史新低,忙碌的春季市場對刺激庫存助益不大;房市需求依然強勁,尤其是來自千禧世代的購屋族,但許多買家望價格而卻步,房市銷售連續第五個月下跌。
    去年對房市較樂觀的那群人,顯得最喪氣,其中大部分是來自中西部郊區的高收入居民。若以年齡區分,18歲到24歲的年輕人中,只有25%認為現在是買房的好時機,此比率一年前為42%。
    對35歲到54歲的人們而言,28%的人認為目前房市不錯,去年有52%的人如此認為。長者對房市更樂觀,35%的人認為現在是買房好時機,但也比2021年的61%減少許多。
    國人目前對買房感到悲觀,但也有愈來愈多人認為,房地產是一項很棒的長期投資;蓋洛普民調顯示,約45%人選擇房地產,24%買股票,15%的人購入黃金作長期投資。


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