租屋需知

2013年01月07日   维加斯新闻报
地产专栏

找房

    在开始寻找出租房时，首先要明确自己的支付能力，并预留出租房押金和至少两个月的租金。其次根据自己的支付能力和需要确定所需要的房屋类型和地段，如需要几个卧房、是否需要靠近公车站、是否在超市附近等，将出租房必须具备的条件一一列出来，这样便于缩小选择范围并节约时间。
    在开始找房时，最常见的方式是通过翻看当地报纸，查看分类广告中出租房一栏，或是上网查找房源，或通过亲友介绍。

看房

    在报纸或网站上看到自己中意的房子后，最好先看看房子周围的社区环境，如周围的环境是否安全，交通和购物是否便利等。有人建议，看房时可带上一份事先准备好的个人简历，该简历上注明求租人的姓名、现住址、联系电话、职业、大致的年收入、原房东的联系方式等。当一套好的房屋有很多求租人时，这份个人简历也许能帮助你顺利地租到房子。
    如果是合租，还应该了解房东或其他房客的情况，如室友人数、性别、年龄、职业、室友的作息时间等。同时留心察看屋内公共空间，如浴厕、厨房的使用状况，以判断室友的卫生习惯。
看房时，除了看房子的面积和格局外，还要注意房间是否有难闻的味道，地毯、墙面是否有污渍、墙面油漆是否脱落，卫生间、厨房的水管是否通畅、电器是否正常运转、冷暖气设施是否正常运作等。一边看房一边向房东询问租用这套房的细节问题，如每月房租、最短可租多久、是否带家俱、是否有停车位、是否独立进出、水费由谁承担、电费由谁支付、电话费由谁承担、是否可上网、是否上网免费、定金要多少、是否可以养宠物等。

租金

    除非房屋租赁合同中有明确的规定，在6个月或1年期限的合同履行期间，房东无权单方面上调房租。如果签订的是租期为1个月的合同，房东则有权上涨租金，但需要提前以书面形式通知房客。

房租押金(Security Deposit)

    在签订房屋租赁合同时，房东会要求房客事先缴纳一定金额的押金，这笔押金将来可作为因房客的过错所引起的维修费和清洁费用。抵押金的额度不应超过1-2个月的房租，大部分州对抵押金没有做出最高限额的规定，如内州。内州仅规定退回押金的期限，在租屋合同到期或因为任何原因终止合同时，房东必须在30天内退还全部押金或经过抵扣后的押金。
    内州法律还规定，押金分为可退还和不可退还两种，不可退还押金仅限于房屋清洁费，而且必须在房屋租赁合同中注明。房东不可以因房屋和屋内设施的正常损耗抵扣押金。在抵扣押金时，房东应一一列明抵扣项目及金额，并以书面形式告知房客。在房客搬出后的一定时间内，房东没有向房客提供该明细表，那么房客将有权拿回押金。

看清租房协议

    在租房协议上签字之前，一定要搞清楚协议的内容，不要被密密麻麻几页字的英文弄晕头，尤其是关于租客的责任、违约责任等。
• 房屋租赁合同最短可签多久
• 押金
• 每月房租
• 每月交纳房租的期限
• 迟交房租的处罚
• 房间里的家俱或电器发生故障，由谁负责修理或出钱修理
• 提前搬出的处罚
• 打算提前搬出，至少需要提前多久通知房东

房屋及屋内设施的状况检查表

    在搬入出租屋前，通常租客会被要求填写房屋及屋内设施的状况检查表。在填写该表时，要仔细检查屋子状况，填写内容越详细越好，再小的房屋毛病也要注明。填好后按时交给房东，房东会根据该表对房屋和屋内设施进行适当的修理。如果明明屋内设施有故障，却没有在该表上注明，将来发生的问题很可能要租客自己掏腰包来解决。最好自己保留一份该表的复印件，万一日后有纠纷，也可作为凭证。

租屋期间

    房客在租屋期间应遵照双方签订的房屋租赁合同，按时交纳租金，维持房屋的基本状态，不去恶意或故意地破坏房屋和屋内设施。

搬迁通知

    通常房屋租赁合同会对房客搬迁通知的期限做出规定，一般来说，为了拿回押金，房客必须提前30天将搬迁一事以书面的形式告知房东。即使房屋租赁合同未对此做出规定，准备搬家的房客也应该提前告诉房东。

搬出前对房屋和屋内设施进行检查

    准备搬离出租屋时，房客应保持屋内清洁，并要求房东到场一同进行搬迁前的房屋和屋内设施的检查。房客有可能会被要求填写房屋和屋内设施检查表，可以把所保留的迁入前填写的房屋和屋内设施检查表复印件拿出来对照。在检查房屋时，当场就房屋的损坏部分或房屋状况与房东或物业管理经理达成一致意见。最好对房屋和内部设施进行拍照。
按时退还房屋钥匙
    在搬离出租屋的当天，房客必须将房屋钥匙还给房东。如果房客没有按时退还钥匙，房东有权根据合同的规定加收额外的租金或其他费用。通常，房客搬离出租屋的日期以交还房屋钥匙的日期为准。

房客的权利

• 公平租赁权
    根据美国公平租赁法案的规定，在租赁房屋及其它与住房相关的交易中，禁止基于种族、肤色、国籍、信仰、性别、家庭状况等不同对他人进行歧视。也就是说，房客租房的过程中享有与其他人同等的租赁权利。
• 房客隐私权
    一般情况下，房东是不可以擅自进入出租的房屋。如果因维修房屋等事由需要入屋，房东必须提前通知房客。如果房东没有这样做，房客可以向法院提告，指控房东擅闯民宅。
• 要求基本维修
    根据内州法律规定，房东必须向租客提供适宜居住的基本条件，所谓的基本条件包括空调、暖气、水、热水、电、天然气等。当房屋适宜居住的基本条件出现问题时，房客应该以书面形式通知房东，并要求在48小时内进行修理，48小时不包括周末和节假日。如果房东在48小时内没有采取行动，房客可先自己掏腰包请人修理，然后从下月的租金中扣除。或是向当地政府的有关部门投诉，也可以采取法律行动。
• 收回押金
    内州法律规定，房客在房屋租赁合同到期后30天内，有权拿回押金。如果房东拒绝退回押金，房客可通过小额索偿法庭（Small Claims Court）解决押金纠纷。

注意事项

• 核实房东身份
    签订房屋租赁合同时，应确认签约人是否房屋的所有权人或所有权人的合法代理人，可以要求房屋所有权人出具房屋产权证明，所有权人的合法代理人出具授权证明，最好同时要求签约人出示身份证明，以防被骗。尤其是在止赎屋泛滥的维加斯，不法分子冒充屋主将空房出租，骗取房客租金，这类案件并不少见。
• 立字为据
    为避免纠纷和误解，尽量把所有协议都以书面的形式确定下来。比如，需要房东修理水管，最好以书面形式向房东提出，在书面要求上签名，注明日期，并保留一份副本。如果房东口头答应帮你修理，你可以写一封短信给房东确认。

收到勒令搬迁通知时该如何处理

    按照内州法律规定，房东不可以随意逼迁租客。如果租赁合同已到期，房东可以不需任何理由要求房客迁出。按周出租房屋时，房东必须提前7天通知房客搬出。如果租期超过1周，房东则必须提前30天给出通知。通过书面形式并提供年龄或残疾证明，59岁以上的长者及残障人士可以向房东要求额外延长30天的居住期。如果是在合同有效期内，房东以房客违约等理由要求房客搬离，那么房东必须提前3日或5日通知房客。在这期间，房东不可以自行换掉出租房的门锁，或将租客的物品扔出住处，或切断出租房的电源、水源，这些都属违法行为。
    如果你对房东的勒令搬迁有异议，不得不通过法律的途径来解决，那么根据出租屋所在的司法管辖区向所属法院提诉。在法官作出最终裁定之前，房客可继续住在出租屋。除非你确定法律和事实都站在你这一边，打官司反抗勒令搬迁往往得不偿失。若官司打输了，不仅要支付数百甚至数千美元的诉讼费，也会降低你的信用分数。

出租屋被止赎

    因房东拖欠房屋贷款，银行向房东寄出拖欠还款通知的同时，会向房客寄出关于房客权利的通知书，请仔细阅读这份通知。在这期间，若合同未到期，房客选择继续在出租屋居住，那么仍然必须按时交纳租金。如果房客打算提前终止租赁合同，搬离出租屋，那么请三思而后行，因为该行为很可能会带来毁约上的法律责任。内州法律服务组织建议，合同未到期前，房客最好是在房屋被止赎出售后再搬离出租屋。
    美国法律规定，新房东必须提前90天通知房客搬离。如果房客与前房东签有房屋租赁合同，而且尚未到期，那么新房东必须遵照该合同将房屋继续出租给房客。如果新房东准备搬入该房屋，原来的房屋租赁合同对新房东则不具约束力，但新房东必须提前90天向房客给出搬迁通知。

寻求当地非盈利组织的援助

    对于南内州的低收入房客来说，内州法律服务非盈利组织（Nevada Legal Services）提供相关的法律咨询及援助。

内州法律服务组织
网址http://www.nlslaw.net
维加斯分部的联系方式
地址：530 S. 6th Street, Las Vegas, NV 89101
电话：702-386-0404

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