|
（综合报导）美联准会宣布加息，使和房贷利率挂勾的10年期美国国债收益率大幅上涨，本周30年期固定利率房贷本周达到2009年8月以来的最高水平。
根据「房地美」（Freddie Mac）的数据，30年期固定房贷利率从上周的5.10%，上升至5.27%。在过去的四个星期，房贷利率已经攀升半个百分点，比年初上升了2个百分点。
房贷利率快速上涨，与联准会提高基本利率，以抑制通膨的举措有关，这加重了购屋者负担，可能最终会冷却炙手可热的房地产市场。
「房地美」首席经济学家卡特（Sam Khater）说，「虽然住房负担能力，和通膨压力，对潜在买家构成挑战，但是房价仍会继续增长，不过，预计未来几个月增速将会放缓。」
根据Realtor.com的数据，去年80%的典型待售房屋的融资成本，增加近50%。据全国房地产经纪协会（NAR）分析，2022年第一季住房负担能力恶化，首付20%的现房交易，平均每个月还款额增加了1,383美元，比一年前增加319美元，约等于增30%。
那意味着，美国许多家庭将18.7%的收入，用于偿付房贷，而一年前这一比例仅为14.2%。
这些飙升的购屋成本，已开始让一些潜在购房者付出代价，从而影响房屋销量。根据全国房地产经纪协会的数据，3月份房屋交易连续第五个月下降。二手房和新房的成交量也出现下降，显示房地产市场出现疲软迹象。
与此同时，一些房屋卖家已经看到需求急剧放缓的迹象，因为买家无法再跟上飞涨的房价和借贷成本。据地产商「红鳍」（Redfin）分析称，需求的转变，迫使一些卖家降低开价，以吸引买家。
根据Redfin的数据，每周有3.2%的待售房屋价格下跌，其中13%的房屋在过去4周内降价。这比一个月前的10%，和一年前的9%有所上升。尽管如此，平均房屋售价仍比开价高出2.4%。
Redfin首席经济学家费尔韦瑟（Daryl Fairweather）说，「购房者的需求确实是有限度的，尽管过去几年的市场兴旺情况，让它看起来是无穷无尽的。」
至于现有屋主，快速加息使他们失去再融资的机会。
根据「房贷银行家协会」（Mortgage Bankers Association）的数据，尽管上周房贷利率小幅暂停，导致房贷再融资申请增加了0.2%，但再融资的份额仍比去年同期低了71%。再融资案占总申请的比例，从前一周的35%降至33.9%。
根据抵押贷款数据，以5.27%的利率计算，只有832,000名优质申请者，可以通过再融资将房贷利率至少降低0.75%，低于三周前的134万和年初的1,100万申请再融资。
以今天的房贷利率申请再融资的借款人，每月平均可节省315元。根据「黑武士公司」（Black Knight Inc.）的说法，剩下不到200,000名申请再融资者，每月可节省400元以上。
全国房地产经纪协会分析师表示，自今年初以来，由于市场对通膨担忧做出反应，房贷利率几乎每周都在上涨，而且这种上涨不会很快放缓。
上周，全国房地产经纪协会首席经济学家劳伦斯·袁（Lawrence Yun）预估，到今年第四季和2023年，房贷利率将达到5.3%和5.4%，但是，这些水平可能会比预期来得更快。
在联准会本周加息半个基点后，房贷利率一向跟随的10年期美国国债收益率，在周四下午突破了3%。尽管联准会主席鲍尔表示，不会加息0.75%，但金融市场仍然动荡，这可能会在未来几周进一步改变房贷利率。
联准会官员仍有全年加息的计划，并确认其他计划，为最早从6月1日开始，通过抛售美国国债和抵押贷款支持证券的「缩表」措施，积极对抗失控的通胀。
Realtor.com首席经济学家海尔（Danielle Hale）在记者会上说，「购房者面临的财务状况已经发生了很大变化。」
她说，这意味着，首付20%的房贷融资成本，比一年前增加了近50%，「这种成本的激增，会导致许多购房者重新考虑自己的预算，并可能使一些家庭暂时退到购房市场之外。」
她说，与此同时，对买房的需求仍然强劲。
她说：「房价在持续增长，因为租金高昂，大量年轻家庭都在寻求房屋所有权的确定性和相对固定的成本。他们感到了强烈的紧迫感，想要在抵押贷款利率和房价再次攀升之前，找到自己的房子并将贷款利率锁定。」
全国房地产经纪人协会（National Association of Realtor）首席经济学家劳伦斯‧云（Lawrence Yun）在该组织的立法会议上表示，展望今年余下的时间，住房市场仍存在不确定性。」
云说：「与几个月前相比，现在的抵押贷款利率对购房者来说，意味着要支付更多的钱。对于一个中位数价格的房屋来说，购房者所支付贷款的差异，是每月会多出300至400美元。这对一个工薪家庭来说，是一个巨大的损失。」
他预测说，在未来的几个月内，通货膨胀仍将会保持在高位，市场将看到通过一系列的加息来进一步收紧的货币政策。
但是，他说，随着贷款利率的上升，预计房屋价格会有所降温。
房价大涨与房贷利率有关，疫情第一年，房贷利率超低，但近几个月反弹逾2%。经过两年来房价大涨、买家加价抢购房屋的景象，现在房价持续走高、房贷利率也一路涨，让房市交易迈入高点之后的平稳期。
房地产仲介、购屋消费者以及房市专家都表示，现在房地产市场略有降温，不过基本上仍然表现强劲，例如以往待售房屋可能收到20个买家出价，现在则只收到10个出价。
全国房地产商协会(NAR)公布报告指出，今年3月间成屋销售减少约2.7%，连续两个月下跌，这股趋势在多个地区出现。美国中西部成屋销售今年3月减少约4.5%，南部下降3%，东北部也缩水约2.9%，但美西地区则维持稳定。
盖洛普4月1日到19日进行一年一度的「经济与个人财务」(EPF)民调访查，结果显示，只有30%受访成人认为现在是买房的好时机，比一年前的相同民调结果下跌23个百分点，这也是该民调自1978年询问受访者此问题以来，首次跌破50%。史坦普(S&P)与Case-Shiller房价指数显示，新冠肺炎疫情开始以来，房价上涨34%。
房屋可负担性降至历史新低点，由于高房价和高房贷利率，每户平均房贷比疫情之前多2000元。
待售房屋数量仍处于历史新低，忙碌的春季市场对刺激库存助益不大；房市需求依然强劲，尤其是来自千禧世代的购屋族，但许多买家望价格而却步，房市销售连续第五个月下跌。
去年对房市较乐观的那群人，显得最丧气，其中大部分是来自中西部郊区的高收入居民。若以年龄区分，18岁到24岁的年轻人中，只有25%认为现在是买房的好时机，此比率一年前为42%。
对35岁到54岁的人们而言，28%的人认为目前房市不错，去年有52%的人如此认为。长者对房市更乐观，35%的人认为现在是买房好时机，但也比2021年的61%减少许多。
国人目前对买房感到悲观，但也有愈来愈多人认为，房地产是一项很棒的长期投资；盖洛普民调显示，约45%人选择房地产，24%买股票，15%的人购入黄金作长期投资。
|
