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随着抵押贷款利率快速上升，曾经红火的美国住房市场正在降温。房价仍然处于历史高位，但现在人们担心房价也会疲软下来。
联准会上周三批准加息0.75%，这是1994年以来最大幅度。业界担忧，接连加息有可能对已经受到利率重创的美国房市带来更严重冲击。
今年以来，房地产市场抵押贷款利率从1月份的3.15%左右提高到6月上旬的6.25%，利率上升导致住房市场急转直下。抵押贷款需求急剧下降。
人们不免要问：今天的住房市场是否处于十多年前的困境？当时2007—2008年金融危机导致了经济大衰退。
CNBC报导说，答案是否定的。如今美国的住房市场健康状况要好得多。这在一定程度上要归功于上一次经济崩溃所带来的新的贷款法规，使今天的借款人立足于更坚实的基础上。
贷款人信用更高
对于今天美国5,350万份的第一留置权房屋抵押贷款，平均借款人的FICO（由美国个人消费信用评估公司开发出的一种个人信用评级法）信用评分是751分，创历史新高。在上一次金融业崩溃两年后的2010年，这一数字是699分。
在过去的两年里，由于COVID-19大流行引发的需求，房屋价格也在飙升，今天的房主因此拥有创纪录的房屋资产。根据抵押贷款技术和数据供应商Black Knight的数据，所谓的可动用净值（Tappable Equity），即借款人在纸面上留有20%资产的同时，仍然可以从他们的房产中取出的现金数额，今年集体创下11兆美元的纪录。这比一年前增加了34%。
与此同时，杠杆率，也就是房主对房屋价值的负债程度，已经大幅下降。美国的抵押贷款债务总额现在还不到当前房屋价值的43%，是有记录以来的最低值。
而负资产，即借款人的贷款欠款超过房屋价值，几乎不存在。与2011年超过1/4的借款人处于水深火热之中相比，只有2.5%的借款人背负不到10%的负资产。
如果房价真的下跌，所有这些都提供了巨大的缓冲。
高风险贷款没有那么多
目前有250万份可调整利率抵押贷款（ARMs）未偿还，约占活跃抵押贷款8%。这是有记录以来最低数量。2007年，就在房地产市场崩溃之前，有1,310万份ARMs未偿还，占所有抵押贷款的36%。
房地产崩溃之后出台的新规定改变了游戏规则。今天的ARM不仅按照其完全指数化的利率进行承保，而且80%以上的ARM在前7至10年以固定利率运作。
ARMs可以是固定的，通常有5年、7年或10年的期限。
今天，140万个ARM面临更高的利率重设。鉴于目前利率增加，这些借款人的月供也将面临增加。这无疑是一种风险。但在2007年，约有1,000万ARMs面临更高的利率重设。
抵押贷款拖欠率低
抵押贷款拖欠情况现在处于历史最低水平，只有不到3%的抵押贷款逾期未还。即使在大流行的第一年，拖欠贷款急剧增加的情况下，逾期抵押贷款也比大流行之前的要少。
与大流行有关的抵押贷款暂缓计划，帮助数百万借款人得以恢复，但仍有64.5万借款人陷在其中。
「抵押贷款市场正处于历史上非常强劲的基础上。」黑骑士企业研究副总裁瓦尔登（Andy Walden）说。「即使是在大流行期间利用暂缓计划贷款的数百万房主，在离开他们的计划后大体上也表现良好。」
虽然抵押贷款拖欠率仍处于历史低位，但最近有上升的趋势，特别是更近期发放的贷款。
抵押贷款银行家协会（Mortgage Bankers Association）表示，自从利率开始上升以来，贷款人已经失去了大约一半的业务，这可能意味着他们会更加积极主动地向信用度较低的借款人提供贷款。
根据Black Knight的数据，现在住房市场最大的问题是房屋的可负担性，至少在44个主要市场中处于历史最低水平。虽然库存开始上升，但仍然只有大流行前水平的一半左右。
Realtor.com首席经济学家黑尔（Danielle Hale）说：「库存上升最终会使房价增长降温。」那些留在市场上的人，有望在今年晚些时候找到相对不是那么炙手可热的房屋。
美国住房抵押贷款利率快速上升
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