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房贷需求攀升 首次购屋族增加

2022/09/05   维加斯新闻报
Cindy Zhou/综合报导

        （综合报导）房贷需求继续疲软，仍处于22年低点附近，但本周数据显示首次购屋族可能正在回归。
    根据抵押银行家协会(MBA)经季节性调整后指数，上周购买房屋的房贷申请较前周下降1%。成交量较一年前同周低21%。然而，对提供较低首付的贷款需求激增。
    MBA经济学家坎恩(Joel Kan) 说，「上周购屋数据各不相同，传统申请下降2%，政府申请增加4%，这可能是首购族增加的迹象。」他指出，随着高端市场买气减弱，平均购屋贷款规模持续呈下降趋势。
    上周所有贷款类型的房贷利率都上升，符合贷款条件的30年期固定利率房贷平均合约利率从 5.45%提高到5.65%，对于自备20%款项的贷款，申请点数从0.57提高到0.68。
    由于利率大幅上涨，上周贷款再融资的需求下降3%，较一年前同周下降83%。
    借款人也放弃了弹性利率贷款(ARM)，这些贷款不再像几个月前那样便宜。
    坎恩说，「合格的固定利率贷款和ARM 贷款之间的利差，从前一周的100多个基点收窄至84个基点。」「这个变动使得固定利率贷款相对于ARM更具吸引力，从而进一步降低了今年稍早居不下的ARM占比。」
    本周房贷利率开始走高，因为股市因对经济衰退的再次担忧而遭到抛售。投资人正在等待本周五 (26日) 在怀俄明州杰克森霍尔举行的Fed会议是否会出现预期的鹰派情绪。
    
7月房价3年来首度下跌2011年来最大跌幅

    另根据房贷软体、数据和分析公司Black Knight的统计，从6月到7月，美国房价下跌了0.77%，这是近3来的首次出现单月下跌。
    跌幅虽然看来很小，但这是自2011年1月以来最大的单月价格跌幅。这也是自1991年以来第二个最差的7月表现，仅次于2010年7月经济大衰退期间的0.9%跌幅。
    今年房贷利率的急剧上升导致本已昂贵的房市变得更加难以负担。在新冠疫情爆发之初，房价大幅上涨，因为需求异常强劲，供应处于历史低位，房贷利率创下十几年来的历史低点。
    但现在，住房负担能力处于30年来的最低水平。根据Black Knight的说法，申请30年期房贷的 20%首付普通房屋每月还款额度为家庭收入中位数的32.7%，比疫情刚爆发时高出约13个百分点，并且比经济大衰退前后年份要高得多。最近25年平均值为23.5%。
    Black Knight企业研究和战略副总裁沃尔登(Andy Walden)说，「很长一段时间以来，我们一直告诉大家，从负担能力的角度来看，利率、住房库存和房价之间的动态是站不住脚的，在某些时候，必须做出一些取舍。」
    他补充说：「现在看到的正是这一点，7月数据清楚地证明了市场出现了重大拐点。」「随着房市进入通常较为中性的季节性月份，进一步的价格调整可能即将到来。」
    从历史角度来看，6月至7月之间房价平均上涨0.4%，因为此时市场高度倾向更大、更昂贵的房屋。大部分家庭喜欢在学生暑假期间搬家。
    即使在经济大衰退期间，由于市场的季节性，房价通常在3月至5月期间略有上涨。那个时代的所有房价下跌都出现在7月到2月的几个月中。
    在过去几个月里，一些地区房市的跌幅更大。圣荷西的房价跌幅最大，近几个月房价下跌了10%，其次是西雅图的7.7%、旧金山的7.4%、圣地牙哥的5.6%、洛杉矶的4.3%和丹佛的4.2%。
    与2021年7月相比，7月房价仍高出14.3%，是历史年度价格涨幅的3倍多，但大部分涨幅都出现在 2022年前5个月，当时房贷利率大幅飙升。
    根据《Mortgage News Daily》报导，颇受欢迎流行的30年期固定房贷平均利率今年初约为3%。之后逐月缓慢攀升，5月略有回落，但随后在6月大幅飙升至6% 以上，现在徘徊在5.75%左右。