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美房贷利率高过7% 地产市场加速冷却

2022/10/29   维加斯新闻报

        （综合报导）随着美联储接连激进加息，衡量美国住房贷款利率的指标升突破7%，至20多年来最高水准。购房者必须为更高的利率支付更多的利息，令得许多购房者望而却步，房价随之下跌，房地产市场加速进入寒冬。
    据《华尔街日报》、美联社报导，美国抵押贷款银行协会(MBA)27日公布的数据显示，截至10月21日当周，美国30年期固定抵押贷款合约利率上升22个基点，至7.16%。这是该指标连续第10周上涨。7.16%不仅超越了2008年金融危机的最高水准，还是2001年以来的新高，当时美国科技股泡沫破灭，为稳定经济，美联储开启了持续的扩张性政策。
    此外，住房抵押贷款巨头房地美同日发布数据显示，本周30年期固定利率贷款的平均利率升至7.08%。一年前，这一利率刚刚超过3%。
    上一次抵押贷款利率如此之高，正值2000年互联网泡沫破裂。根据一项指标，过去几周的利率增长是半个世纪以来有记录以来的最快增长。贷款贷款人和房地产经纪人表示，这种速度引起住房市场动荡。
    更高的利率对住房市场的影响尤其严重，即使房屋价格正在逐月下降，飙升的房贷利率依然让许多潜在购房者望而却步。根据房源网站Realtor.com的资料，目前买房者每月房贷中位数为2300美元，同比增长80%。一年前，房贷中位数为1300美元。
    随着抵押贷款利率的上升，该组织的购房或再融资房屋申请量在11周内第10次下降，下降1.7%至1997年以来的最低水平。具体来说，MBA购房申请指数下跌2.3%，至2015年初以来的最低水平，而再融资的衡量标准却几乎没有变化。
    科罗拉多州斯普林斯市Intercap Lending的高级贷款官John Hastings表示：房贷申请明显放缓，大约三分之一的潜在购房者决定等待抵押贷款利率下跌后再购房。
    此前，全美住宅建筑商协会首席经济学家罗伯特．迪亚兹说道，受抵押贷款利率上升影响最大的是年轻人和首次购房者，「许多年轻购房者实际上退出了房地产市场，他们大部分选择与室友合租，甚至与父母同住。」

美9月待售房销售下降10% 远逊预期

    根据美国全国房地产经纪人协会（NAR）的数据，在9月份的房屋销售中，已签约待过户的数量比8月份下降了10.2%，并远低于预期。此前，经济学家预测它将下降4%。售房签约数同比下降了31%。
    这标志着，美国房地产市场中的待售房屋销售量（已签署现房购买合同，但未完成过户的数量）降至自2010年6月以来的最低水平。其中不包括2020年4月的数据，当时处于Covid-19爆发后的疫情早期。
    美国房地产商明确指出，造成这种情况的主要原因，就是抵押贷款利率的急剧上升。在疫情爆发后的前两年，抵押贷款利率一直处于历史最低水平。
    据《抵押贷款新闻日报》（Mortgage News Daily）报导，在今年年初，最受欢迎的30年固定利率抵押贷款的平均利率约为3%。但随后，它开始迅速上升，并在6月超过了6%。在7月和8月期间，利率有所回落，但随后又开始上升。在9月份，即这些购房合同签署的时候，抵押贷款利率已经超过了7%。
    美国全国房地产经纪人协会（National Association of Realtors）的首席经济学家劳伦斯‧云（Lawrence Yun）对此评论说：「事实证明，持续的通货膨胀对住房市场相当有害。美联储不得不大幅提高利率以抑制通货膨胀，这导致买家和卖家的数量都大大减少。」
    对抵押贷款需求和新上市的房源也在同时减少，因为房主们不愿意放弃他们已经获得的创纪录的低利率，而去重新购房，将之换成更高的利率。对于潜在的买家来说，利率的提高意味着在首付20%的情况下，中位价房屋的月供，现在要比1月份高出近1000美元。
    房地产经纪人网站Realtor的高级经济学家乔治‧拉蒂乌（George Ratiu）对此表示：「随着工资因通货膨胀而贬值，以及利率的上升，买家的购买力已经减少了十多万美元。」
    他还补充说：「当我们展望今年余下的时间时，我们可以预期的是，利率将继续其上升的轨迹。美联储的货币紧缩政策尚未对通货膨胀产生影响，这意味着，该银行预计将会进一步提高其政策利率。」
    虽然此前相当红火的美国房市开始降温，甚至一些地方的房价出现下降，但这种下降不足以弥补利率提高带来的影响。自疫情开始以来，美国的房价已上涨了40%以上。这主要是由早期的那些谷底利率所推动的。
    从地区上看，美国东北地区的已签约待过户的销售数量当月下降16.2%，同比下降30.1%；在中西部地区，本月已签约待过户的销售量下降8.8%，比一年前下降26.7%。
    在美国南方，销售量本月下降8.1%，同比下降30.0%；在美国房地产最昂贵的西部地区，销售量当月下降11.7%，同比下降38.7%。