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外国买家在美国卖房如何获得退税?

2023/02/17   维加斯新闻报
华丰地产

 △美国报税原则是“挣钱需缴税(pay-as-you-earn)”,也就是说,无论是美国税务居民,还是外国人,在出售在美国境内的房产时,增值部分都需要缴税,如今在美国通过购买房地产进行投资的人越来越多,其中不乏投资者看到房产增值显著,打算卖房变现。根据美国法律The Foreign Investment in Real Property Tax Act of 1980 (FIRPTA)*,外国人出售美国房地产,在过户的时候买方(通常委托过户公司)要代扣代缴所得税 (Withholding Tax),金额为:联邦预缴税15%。
    FIRPTA,就是从外国人手中购置房产的人需要从房款中预扣留15%交给IRS,FIRPTA中的外国人并非仅指没有美国国籍的人,而是包括了非居民外国自然人 (Nonresident Alien Individual)、外国公司、外国合伙企业、外国信托及任何非美国主体。

*一般来说,退税的方法有两种:

    第一种, 在过户次年的年初,填报1040NR税收申报表申请退税。
    用此种方法申请退税时,需要在1040NR税收申报表上附上IRS美国国税局盖章的8288A。怎么得到IRS美国国税局盖章的8288A呢?
    过户公司在过户后,会把Form 8288/8288A 寄给IRS。如果Form 8288/8288A资讯完整,美国国税局会给过户公司寄回一联美国国税局盖章的8288A。但是,如果8288A资讯缺失,比如没有外国人个人税号(ITIN),IRS不会给过户公司寄回一联美国国税局盖章的8288A。
    所以,我们建议外国人在持有美国房产进行出租时,就申请外国人个人税号(ITIN),并报税。如果卖房时候还没有税号,应该在卖房的时候申请税号。申请到税号之后,立即通知IRS负责8288A的部门。(没有税号也可以完成过户手续并且递交Form 8288/8288A,只要近期内申请到税号就可以了)。
    如果没有IRS美国国税局盖章的8288A怎么办呢?
    那么纳税人就需要在1040NR税收申报表上附上过户档(Settlement Statement HUD),缴纳代扣代缴所得税(Withholding Tax)的支票的影本和过户公司递交的Form 8288/8288A。这种方法,IRS会花比较长的时间进行调查,获得退税的时间会大大延迟。
    第二种,在过户之前或当天,填报Form 8288B ( Withholding Certificate)申请在过户后90天之内退税,这种办法比较快捷,大大缩短了获得退税的时间。
    如果外国卖家在2021年1月出售美国房地产,如果不填报Form 8288B ( Withholding Certificate),那么只能等待一年之后的2022年初来填报1040NR税收申报表来申请退税,然后等待两个月左右获得退税。
    如果填报Form 8288B ( Withholding Certificate),在2023年四月就可以得到退税,大大缩短了等待退税的时间。但是如果填报Form 8288B ( Withholding Certificate),卖家需要有税号或者在填报同时申请税号,获得税号后立即通知IRS负责8288B的部门。否则IRS将对Form 8288B ( Withholding Certificate)不予批准。
     总之,海外人出售在美房产虽然会有代扣代缴的所得税,但是绝大多数卖家是可以退的,为了能顺利且尽快拿到退税,我们建议投资者在持有房产的时候就去申请税号(ITIN)并进行报税。
    欲知更多房产资讯,详情请咨询:华丰地产:702-858-1288,6218 W Desert Inn Rd. Las Vegas NV 89146。

外国买家在美国卖房如何获得退税?
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