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租金急降 租客房东两样情

2023/06/18   维加斯新闻报

          (综合报导)住宅租赁市场经历前所未有的上涨后，目前正在快速下降，以凤凰城和拉斯维加斯为例，当地不少公寓租金今年已明显下跌，有望缓解持续逾年的通胀问题。
    《华尔街日报》报导，租赁公司和房地产数据公司6个全国租金价格指标的平均值显示，去年6月至今年5月期间，新近交易的住宅租金仅上涨不到2%。根据数据公司CoStar Group和租赁软件公司RealPage的数据，这个比例明显与一年前的双位数增幅有大幅下降，而且是近期历史上任何一年的最大减幅。
    全美住宅租金曾经在两年之内急涨25%，而住房成本是消费物价指数的最大组成部分，租金下降无疑有助缓解通胀，而且能够让租房族松一口气。然而对于物业投资者来说，长达一年的租金放缓将会是个潜在问题，他们不但要面临疲软的市场、不断下跌的房产价值，而且还要负担比去年初大约翻了一番的利率。
    房地产经纪公司Redfin的租金指标也显示，5月包括公寓和独立屋的租金开价，已经按年下降0.6%。其他数据也显示，今次是2008年金融海啸以来，租金第二次出现按年下降，对上一次是新冠疫情爆发后，租赁市场突然下滑，结束长达10年的持续涨租趋势。
    佛州迈阿密和加州河边（Riverside）是租金先升后放缓的地区，过去3年急涨至少35%后，去年下半年开始出现「后劲不继」，租金过高削弱租房族的需求，不少人决定搬回父母身边，与室友同住或者直接搬到租金较便宜的城市。
    在建新公寓数量创历史新高，也迫使房东之间展开更激烈的竞争。有住房分析师表示，南部和西南部地区的建筑工程较多，这种竞争有助减缓相关地区的租金。房地产市场价格下跌，也会引发住宅租金下跌，全国现房价格中位数4月按年下跌1.7%，是超过11年来最大的年度跌幅。
    续约加租也是租金以高于正常水平速度上涨的原因之一，5月消费物价指数的住房部分上涨0.6%，按年增长达8%。RealPage首席经济学家帕森斯（Jay Parsons）表示，随着新租约租金价格下降，房东也有望进一步降低他们对现有租户的要价，否则租户可能会寻找更具竞争力的住宅。资料显示，住宅空置率去年上升了2.6个百分点。
    弗雷（David Frey）与妻子莱西（Lexi）就是选择另觅居所的租客，他们原本住在新泽西州的公寓，2月收到房东通知加租12%后，马上开始寻找新住所，幸运地也找到更大更便宜的新公寓，而原房东后来张贴的招租广告，开价比弗雷夫妇原本缴付的还要少。
    对于有意加租的物业投资者来说，租金放缓无疑使他们面对急剧变化的事实，特别是如果物业位于西南地区。资料显示，许多投资者蜂拥而至的城市，例如凤凰城和拉斯维加斯，今年新近交易的租约租金已经大幅下跌。总体而言，全美100个大城市之中，有48个城市的新租约租金，租金方面呈现年度负增长。
    多户型物业（Multifamily）建筑的价值也同步下降。根据数据提供商MSCI Real Assets的数据，今年首季凤凰城的公寓大楼的售价，每单位下降了大约12%.