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分析几种不同的房产投资持有方式

及其对所得税、遗产赠与税的影响

2023/08/29   维加斯新闻报

         △个人直接购买持有个人持有房产管理成本低，如果持有超过一年的时间，能够享受长期利得税15%-20%，如果持有人离世，能够按照离世时的价格重新计算基价，从而降低卖房时候的投资收入。而这种持有方式的弊端是无法规避遗产税。有人采用生前购买人寿保险的方式，来保证离世后有资金缴纳遗产税。
    有些投资人可能会考虑将现金在美国国外直接赠送给子女，由子女以子女名义在美国购买房产，这不失为规避遗产税的一个简单有效手段。但在子女不成熟或婚姻未稳定的情况下过早地将财产的控制权完全交给子女，在某些情况下也可能有意想不到的不良后果。
    以外国公司名义购买持有房产经常有人会推荐这种方式，但很多时候，这个方式并不是非常理想。以外国公司的名义购房，可以有效的规避遗产税，因为美国税法，外国公司股票不是美国资产，所以无论是赠与税还是继承，都不用缴纳遗产税。不过这会带来其他税务问题。
    首先来说，房产出售的时候，投资人会失去15% – 20%的资本利得税率，而由公司按35%的公司所得税率纳税。
    而且公司除了要缴纳35%的所得税之外，给股东的红利也要纳税15-20%。所以对预期会有大幅增长的房地产，以外国公司名义持有很可能利大于弊。同时若以一个未与美国签订税务协定的国家（中国已签订）成立的公司来持有房地产，还有可能缴纳30%的分公司税。这样的成本就会高很多了。
    以信托方式购买持有房地产以信托方式购买或持有房地产在美国是一种非常常见的方式，而信托也有多种类型，能实现不同的功能和目的。普通美国人用简单的可撤销的生前信托持有房产，主要原因是因为美国多数州在遗产继承上有复杂漫长且高收费的法院验证程式，而可撤销的生前信托则可规避该程式，所以多数美国人最终都会将房产及其他财产转入可撤销的生前信托名下。
    可撤销的生前信托没有避税功能，只是规避遗产法院验证程式，故对外国投资人购买美国房产所面临的遗产赠与税没有任何帮助。本文所要介绍的是另一种信托：不可撤销的生前信托。具体做法是，在购买房产前，先成立不可撤销信托，以海外现金赠与信托作为信托资产，子女作为信托受益人，享受信托资产的收益，在投资人离世或子女达一定年龄后，将信托资产分配给子女。
    以不可撤销的信托形式持有房地产的好处很多，包括房产出售时刻享受15% – 20% 的资本利得税率，有效规避了遗产和赠与税，同时若离世，子女继承房产也无须经费用高昂的法院验证程式等，同时，子女虽享受信托收益，但没有过早地享有资产控制权。
    不可撤销的生前信托也有其弊端，主要是投资人不能担任受托人，而需要独立第三人担任受托人，同时投资人不能享有信托资产的利益，若受托人在信托房产中居住，需支付合理的租金，否则，信托资产仍有可能被税务局认定为应计入遗产中，在离世时缴纳遗产税。
    为保证信托资产不计入遗产中，不可撤销的生前信托在信托档的起草上也有复杂的技术要求，请投资人在采取此种方式时咨询律师。
    外国投资人具体采取哪种方式购买持有房地产，要根据投资人的投资目的、家庭情况、房地产预计持有时间长短等进行具体分析。比如，若投资人希望将不动产留给子女，同时不预期所购买房地产的价格大幅上涨而主要靠房租获得投资回报，可考虑用外国公司名义持有。
    若投资人主要靠房地产增值获得收益，同时又希望在发生意外时规避遗产税，应考虑用美国有限合伙或有限责任公司或不可撤销信托形式持有。
    若投资人最终决定以个人名义直接持有，应至少建立可撤销的生前信托，从而避免不必要的法院遗产验证程式。
    欲知更多房产资讯，详情请咨询：华丰地产：702-858-1288，www.nancylirealtyteam.com，6218 W Desert Inn Rd. Las Vegas NV 89146。