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美国房屋检查有哪些专案内容？需要多长时间做完检查？

2023/10/03   维加斯新闻报

         △不要忽视房屋检查的作用，它是您在美国买房过程中发现问题后的权威证明。根据房屋检查报告的结果，您可以和卖家重新协商购买协议，比如维修好再交付或者争取议价的余地。那么，美国房屋检查有哪些项目？以及需要多长时间做完检查？

一、美国房屋检查有哪些内容？
    1、地面:适当的地面坡度使雨水向外排出；没有死水（积水）；化粪池和化粪池排水场无漏水；院子、庭院、树木和人行道状况良好；没有树枝或灌木丛碰触房屋或悬在屋顶；篱笆、棚子、露台木板、挡土墙、独立车库状况良好，没有白蚁损坏或木材腐烂的迹象；楼梯和露台上的栏杆坚固；车道、人行道、露台和入口处状况良好且向建筑物外倾斜；雨水管出水管道导离建筑物。
    2、结构:屋脊和 fascia board 笔直且水准；房子的侧面看起来笔直，没有弯曲或下垂；窗户和门框看起来是方形的（尤其是弓形的窗户）；地基地面以上部分（就是可见的部分）笔直、垂直于地面、没有裂缝。
    3、房屋外观:地面和木质外墙壁板材料之间有足够的间隙（最小6英寸），木头不直接接触地面；外墙壁板无开裂、卷曲、松动、腐烂或腐蚀；砖石饰面连接处无裂纹、无破裂、剥落或剥落；粉饰灰泥没有大的裂缝；乙烯基或铝制外墙壁板无凹痕、损坏、弯曲或松动；建筑物表面无藤蔓；外墙涂料无剥落或起泡；外墙表面无污渍。
    4、门窗木饰:木门窗框架和装饰件牢固、无裂纹、腐烂或腐蚀；框架周围的缝隙有填缝；窗玻璃、双层窗格和隔热封条无损坏；窗格栅和粘合剂状况良好；使用了防风窗或隔热玻璃；窗户上方安装了滴水条。
    5、屋顶:瓦片无卷曲、无翘起，沥青瓦上面的砾石无缺失，没有破损、损坏或丢失的瓦片，屋顶铺瓦不超过两层；木瓦无霉变、腐烂或腐烂、无裂纹/折断/缺失，无卷曲；平屋顶无明显斑块，无裂缝或裂痕，最小程度的水泡、龟裂和皱纹，没有淤泥沉积（表明排水不当），拐角的遮雨板有密封；烟囱、通风口穿透屋顶面板的接缝处有遮雨板；屋面水泥/沥青/填缝料不会过多；屋簷的通风孔干净，未涂漆；雨水槽无腐烂或生锈，接头处密封，牢固地固定在建筑结构上，无弯曲或下垂，无缺失的部位；干净，无淤泥沉积；烟囱笔直，适当地安装遮雨板，砖头无损坏，接头无破裂，砂浆/水泥盖状况良好。
    6、阁楼:阁楼指的是天花板和房顶之间的那个空间，是一些木梁结构，非居住空间；阁楼屋顶无污渍，尤其烟囱/通风管和屋顶的接缝处（有污渍表示可能漏水）；没有任何迹象表明建筑物结构产生腐烂或损坏；安装了足量的隔热层；通风孔通畅；排水管、排风口、电器散热口不通向阁楼；没有开放裸露的电气接头。
    7、内部房间:地板、墙壁和天花板看起来笔直且垂直；地板、墙壁或天花板上无污渍（有则表示可能漏水）；地板材料状况良好；墙壁和天花板无明显裂痕；门窗开合正常，无腐烂，玻璃无破裂，窗户未被油漆封死，门窗有挡雨条，砖墙有透气孔；油漆、墙壁装饰和镶板状况良好；木饰件安装得好且状况良好；灯和开关正常工作；每个房间中有足够的三插脚电源插座；电源插座测试正常；每个居住房间有供暖/制冷；墙内有足够的隔热层；壁炉：没有开裂或损坏，烟雾不倒流，风门运作正常，烟道清洁，烟道有内衬。
    8、厨房:排气扇可将烟雾排出室外；接地故障断路保护安装在离洗碗池6尺范围内；洗碗机排水正常，无漏水，篮子、门弹簧运作正常；洗碗池下面的水管无漏水；洗碗池下面的橱柜底板坚固无污渍或腐蚀；洗碗池水流顺畅；厨余粉碎机无过多的锈迹；内嵌电器运作正常；橱柜状况良好，门和抽屉开关正常。
    9、浴室:排气扇出口不在阁楼；水龙头花洒头水压水流正常；洗脸池、浴缸和淋浴间排水正常；水槽下的水管和橱柜底板状况良好；如果水槽是金属的，没有生锈，溢水口不漏水；马桶运作正常；马桶稳固不摇晃，底座周围无污渍；浴缸和淋浴间内外的缝隙填胶状况良好；浴缸和淋浴间地砖牢固，墙面坚固；浴缸和淋浴间周围无污渍或曾经漏水的迹象。
    10、地下室:无潮湿的迹象；裸露的地基表面无水渍、损坏、剥落或风化；可见的结构木材无下垂、损坏、腐烂、污渍或腐蚀无昆虫造成的损坏；岩床和地基间有螺栓连接；托梁关节处做了隔热层。
    11、爬行空间:有的屋子在地板和地基之间还有一个空间，是地基支撑结构柱，和安装冷暖设备等，非居住空间，这个空间就叫crawl space；与外界通风良好；供水管、排污管和排气管有隔热层；爬行空间和屋内受热区域之间有隔热层，靠近屋内受热区域的部位有防潮层；无昆虫造成的损坏；无受潮。
    12、水暖:可见的管道无损坏，无泄漏迹象，材料上无污渍；排水管向化粪池/污水处理系统的出口略向下倾斜；热水器没有生锈，通风良好，热水器大小足够所有卧室用水量；水泵没有 short cycle（频繁 on-off）；镀锌管不会限制水流；井水品质测试在可接受范围；热水温度在华氏118-125度之间。
    13、电路设备:可见的接线状况良好，无“Knob-and-Tube”接线法，无裸露的接头，电线被固定和保护好；电箱容量充足，所有电线均通过电线连接器接到面板；保险丝或断路器没有过热；支路电线不使用铝电线。
    14、冷暖系统:在整个制冷/供暖过程中运行良好；烟道无开缝，并向烟囱倾斜；冷却装置周围无生锈；无燃烧气体的气味；空气滤网干净；管道状况良好；加热管、水管或风管上无石棉；若使用不同的燃料（如天然气/柴油/丙烷/木材/煤炭）有各自单独的烟道。
    15、其他杂项:安装了烟雾和一氧化碳探测器且运作正常；氡气检验（无地下室的房子可能不验）；楼梯踏板坚固；楼梯扶手且状况良好；车库门开关正常，遇障碍物可停止。
    16、可能不包括的项目:有些专案可能包括在A公司的检查范围内，但B公司不检查，或者需要另外写进合约，比如：油漆含铅量（1979年以前的房子）；草坪洒水器；下水道；游泳池设备；屋内外气味；网路服务；被地毯覆蓋的地板；被雪覆蓋的屋顶（如果在冬天做 inspection）；老鼠；白蚁；埋在地底的设备/物件。

二、在美国检查房屋需要多长时间？
    一般来说，检查一栋普通的房子需要2-3个小时。对于面积更大的房屋，或者例如有两个或三个暖通空调系统的房屋，检查时间更长，费用更高。相对来说，检查一个小公寓花的时间是最少的。房屋检查的费用多与少，取决于房屋的面积和检查中必须涵盖的专案。
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