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房貸需求攀升 首次購屋族增加

2022/09/05   維加斯新聞報
Cindy Zhou/綜合報導

        （綜合報導）房貸需求繼續疲軟，仍處於22年低點附近，但本周數據顯示首次購屋族可能正在回歸。
    根據抵押銀行家協會(MBA)經季節性調整後指數，上周購買房屋的房貸申請較前周下降1%。成交量較一年前同周低21%。然而，對提供較低首付的貸款需求激增。
    MBA經濟學家坎恩(Joel Kan) 說，「上周購屋數據各不相同，傳統申請下降2%，政府申請增加4%，這可能是首購族增加的跡象。」他指出，隨著高端市場買氣減弱，平均購屋貸款規模持續呈下降趨勢。
    上周所有貸款類型的房貸利率都上升，符合貸款條件的30年期固定利率房貸平均合約利率從 5.45%提高到5.65%，對於自備20%款項的貸款，申請點數從0.57提高到0.68。
    由於利率大幅上漲，上周貸款再融資的需求下降3%，較一年前同周下降83%。
    借款人也放棄了彈性利率貸款(ARM)，這些貸款不再像幾個月前那樣便宜。
    坎恩說，「合格的固定利率貸款和ARM 貸款之間的利差，從前一周的100多個基點收窄至84個基點。」「這個變動使得固定利率貸款相對於ARM更具吸引力，從而進一步降低了今年稍早居不下的ARM占比。」
    本周房貸利率開始走高，因為股市因對經濟衰退的再次擔憂而遭到拋售。投資人正在等待本周五 (26日) 在懷俄明州傑克森霍爾舉行的Fed會議是否會出現預期的鷹派情緒。
    
7月房價3年來首度下跌2011年來最大跌幅

    另根據房貸軟體、數據和分析公司Black Knight的統計，從6月到7月，美國房價下跌了0.77%，這是近3來的首次出現單月下跌。
    跌幅雖然看來很小，但這是自2011年1月以來最大的單月價格跌幅。這也是自1991年以來第二個最差的7月表現，僅次於2010年7月經濟大衰退期間的0.9%跌幅。
    今年房貸利率的急劇上升導致本已昂貴的房市變得更加難以負擔。在新冠疫情爆發之初，房價大幅上漲，因為需求異常強勁，供應處於歷史低位，房貸利率創下十幾年來的歷史低點。
    但現在，住房負擔能力處於30年來的最低水平。根據Black Knight的說法，申請30年期房貸的 20%首付普通房屋每月還款額度為家庭收入中位數的32.7%，比疫情剛爆發時高出約13個百分點，並且比經濟大衰退前後年份要高得多。最近25年平均值為23.5%。
    Black Knight企業研究和戰略副總裁沃爾登(Andy Walden)說，「很長一段時間以來，我們一直告訴大家，從負擔能力的角度來看，利率、住房庫存和房價之間的動態是站不住腳的，在某些時候，必須做出一些取捨。」
    他補充說：「現在看到的正是這一點，7月數據清楚地證明了市場出現了重大拐點。」「隨著房市進入通常較為中性的季節性月份，進一步的價格調整可能即將到來。」
    從歷史角度來看，6月至7月之間房價平均上漲0.4%，因為此時市場高度傾向更大、更昂貴的房屋。大部分家庭喜歡在學生暑假期間搬家。
    即使在經濟大衰退期間，由於市場的季節性，房價通常在3月至5月期間略有上漲。那個時代的所有房價下跌都出現在7月到2月的幾個月中。
    在過去幾個月裡，一些地區房市的跌幅更大。聖荷西的房價跌幅最大，近幾個月房價下跌了10%，其次是西雅圖的7.7%、舊金山的7.4%、聖地牙哥的5.6%、洛杉磯的4.3%和丹佛的4.2%。
    與2021年7月相比，7月房價仍高出14.3%，是歷史年度價格漲幅的3倍多，但大部分漲幅都出現在 2022年前5個月，當時房貸利率大幅飆升。
    根據《Mortgage News Daily》報導，頗受歡迎流行的30年期固定房貸平均利率今年初約為3%。之後逐月緩慢攀升，5月略有回落，但隨後在6月大幅飆升至6% 以上，現在徘徊在5.75%左右。