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外國買家在美國賣房如何獲得退稅？

2023/02/17   維加斯新聞報
華豐地產

 △美國報稅原則是“掙錢需繳稅(pay-as-you-earn)”，也就是說，無論是美國稅務居民，還是外國人，在出售在美國境內的房產時，增值部分都需要繳稅，如今在美國通過購買房地產進行投資的人越來越多，其中不乏投資者看到房產增值顯著，打算賣房變現。根據美國法律The Foreign Investment in Real Property Tax Act of 1980 (FIRPTA)*，外國人出售美國房地產，在過戶的時候買方（通常委託過戶公司）要代扣代繳所得稅　(Withholding Tax)，金額為：聯邦預繳稅15%。
    FIRPTA，就是從外國人手中購置房產的人需要從房款中預扣留15%交給IRS，FIRPTA中的外國人並非僅指沒有美國國籍的人，而是包括了非居民外國自然人 (Nonresident Alien Individual)、外國公司、外國合夥企業、外國信託及任何非美國主體。

*一般來說，退稅的方法有兩種：

    第一種， 在過戶次年的年初，填報1040NR稅收申報表申請退稅。
    用此種方法申請退稅時，需要在1040NR稅收申報表上附上IRS美國國稅局蓋章的8288A。怎麼得到IRS美國國稅局蓋章的8288A呢？
    過戶公司在過戶後，會把Form 8288/8288A 寄給IRS。如果Form 8288/8288A資訊完整，美國國稅局會給過戶公司寄回一聯美國國稅局蓋章的8288A。但是，如果8288A資訊缺失，比如沒有外國人個人稅號（ITIN），IRS不會給過戶公司寄回一聯美國國稅局蓋章的8288A。
    所以，我們建議外國人在持有美國房產進行出租時，就申請外國人個人稅號（ITIN），並報稅。如果賣房時候還沒有稅號，應該在賣房的時候申請稅號。申請到稅號之後，立即通知IRS負責8288A的部門。（沒有稅號也可以完成過戶手續並且遞交Form 8288/8288A，只要近期內申請到稅號就可以了）。
    如果沒有IRS美國國稅局蓋章的8288A怎麼辦呢？
    那麼納稅人就需要在1040NR稅收申報表上附上過戶檔（Settlement Statement HUD），繳納代扣代繳所得稅(Withholding Tax)的支票的影本和過戶公司遞交的Form 8288/8288A。這種方法，IRS會花比較長的時間進行調查，獲得退稅的時間會大大延遲。
    第二種，在過戶之前或當天，填報Form 8288B ( Withholding Certificate)申請在過戶後90天之內退稅，這種辦法比較快捷，大大縮短了獲得退稅的時間。
    如果外國賣家在2021年1月出售美國房地產，如果不填報Form 8288B ( Withholding Certificate)，那麼只能等待一年之後的2022年初來填報1040NR稅收申報表來申請退稅，然後等待兩個月左右獲得退稅。
    如果填報Form 8288B ( Withholding Certificate)，在2023年四月就可以得到退稅，大大縮短了等待退稅的時間。但是如果填報Form 8288B ( Withholding Certificate)，賣家需要有稅號或者在填報同時申請稅號，獲得稅號後立即通知IRS負責8288B的部門。否則IRS將對Form 8288B ( Withholding Certificate)不予批准。
     總之，海外人出售在美房產雖然會有代扣代繳的所得稅，但是絕大多數賣家是可以退的，為了能順利且儘快拿到退稅，我們建議投資者在持有房產的時候就去申請稅號(ITIN)並進行報稅。
    欲知更多房產資訊，詳情請諮詢：華豐地產：702-858-1288，6218 W Desert Inn Rd. Las Vegas NV 89146。