租屋需知

2013年01月07日   維加斯新聞報
地產專欄

找房

    在開始尋找出租房時，首先要明確自己的支付能力，並預留出租房押金和至少兩個月的租金。其次根據自己的支付能力和需要確定所需要的房屋類型和地段，如需要幾個臥房、是否需要靠近公車站、是否在超市附近等，將出租房必須具備的條件一一列出來，這樣便於縮小選擇範圍並節約時間。
    在開始找房時，最常見的方式是通過翻看當地報紙，查看分類廣告中出租房一欄，或是上網查找房源，或通過親友介紹。

看房

    在報紙或網站上看到自己中意的房子後，最好先看看房子周圍的社區環境，如周圍的環境是否安全，交通和購物是否便利等。有人建議，看房時可帶上一份事先準備好的個人簡歷，該簡歷上注明求租人的姓名、現住址、聯繫電話、職業、大致的年收入、原房東的聯繫方式等。當一套好的房屋有很多求租人時，這份個人簡歷也許能幫助你順利地租到房子。
    如果是合租，還應該瞭解房東或其他房客的情況，如室友人數、性別、年齡、職業、室友的作息時間等。同時留心察看屋內公共空間，如浴廁、廚房的使用狀況，以判斷室友的衛生習慣。
看房時，除了看房子的面積和格局外，還要注意房間是否有難聞的味道，地毯、牆面是否有污漬、牆面油漆是否脫落，衛生間、廚房的水管是否通暢、電器是否正常運轉、冷暖氣設施是否正常運作等。一邊看房一邊向房東詢問租用這套房的細節問題，如每月房租、最短可租多久、是否帶傢俱、是否有停車位、是否獨立進出、水費由誰承擔、電費由誰支付、電話費由誰承擔、是否可上網、是否上網免費、定金要多少、是否可以養寵物等。

租金

    除非房屋租賃合同中有明確的規定，在6個月或1年期限的合同履行期間，房東無權單方面上調房租。如果簽訂的是租期為1個月的合同，房東則有權上漲租金，但需要提前以書面形式通知房客。

房租押金(Security Deposit)

    在簽訂房屋租賃合同時，房東會要求房客事先繳納一定金額的押金，這筆押金將來可作為因房客的過錯所引起的維修費和清潔費用。抵押金的額度不應超過1-2個月的房租，大部分州對抵押金沒有做出最高限額的規定，如內州。內州僅規定退回押金的期限，在租屋合同到期或因為任何原因終止合同時，房東必須在30天內退還全部押金或經過抵扣後的押金。
    內州法律還規定，押金分為可退還和不可退還兩種，不可退還押金僅限於房屋清潔費，而且必須在房屋租賃合同中注明。房東不可以因房屋和屋內設施的正常損耗抵扣押金。在抵扣押金時，房東應一一列明抵扣項目及金額，並以書面形式告知房客。在房客搬出後的一定時間內，房東沒有向房客提供該明細表，那麼房客將有權拿回押金。

看清租房協議

    在租房協議上簽字之前，一定要搞清楚協議的內容，不要被密密麻麻幾頁字的英文弄暈頭，尤其是關於租客的責任、違約責任等。
• 房屋租賃合同最短可簽多久
• 押金
• 每月房租
• 每月交納房租的期限
• 遲交房租的處罰
• 房間裡的傢俱或電器發生故障，由誰負責修理或出錢修理
• 提前搬出的處罰
• 打算提前搬出，至少需要提前多久通知房東

房屋及屋內設施的狀況檢查表

    在搬入出租屋前，通常租客會被要求填寫房屋及屋內設施的狀況檢查表。在填寫該表時，要仔細檢查屋子狀況，填寫內容越詳細越好，再小的房屋毛病也要注明。填好後按時交給房東，房東會根據該表對房屋和屋內設施進行適當的修理。如果明明屋內設施有故障，卻沒有在該表上注明，將來發生的問題很可能要租客自己掏腰包來解決。最好自己保留一份該表的複印件，萬一日後有糾紛，也可作為憑證。

租屋期間

    房客在租屋期間應遵照雙方簽訂的房屋租賃合同，按時交納租金，維持房屋的基本狀態，不去惡意或故意地破壞房屋和屋內設施。

搬遷通知

    通常房屋租賃合同會對房客搬遷通知的期限做出規定，一般來說，為了拿回押金，房客必須提前30天將搬遷一事以書面的形式告知房東。即使房屋租賃合同未對此做出規定，準備搬家的房客也應該提前告訴房東。

搬出前對房屋和屋內設施進行檢查

    準備搬離出租屋時，房客應保持屋內清潔，並要求房東到場一同進行搬遷前的房屋和屋內設施的檢查。房客有可能會被要求填寫房屋和屋內設施檢查表，可以把所保留的遷入前填寫的房屋和屋內設施檢查表複印件拿出來對照。在檢查房屋時，當場就房屋的損壞部分或房屋狀況與房東或物業管理經理達成一致意見。最好對房屋和內部設施進行拍照。
按時退還房屋鑰匙
    在搬離出租屋的當天，房客必須將房屋鑰匙還給房東。如果房客沒有按時退還鑰匙，房東有權根據合同的規定加收額外的租金或其他費用。通常，房客搬離出租屋的日期以交還房屋鑰匙的日期為准。

房客的權利

• 公平租賃權
    根據美國公平租賃法案的規定，在租賃房屋及其它與住房相關的交易中，禁止基於種族、膚色、國籍、信仰、性別、家庭狀況等不同對他人進行歧視。也就是說，房客租房的過程中享有與其他人同等的租賃權利。
• 房客隱私權
    一般情況下，房東是不可以擅自進入出租的房屋。如果因維修房屋等事由需要入屋，房東必須提前通知房客。如果房東沒有這樣做，房客可以向法院提告，指控房東擅闖民宅。
• 要求基本維修
    根據內州法律規定，房東必須向租客提供適宜居住的基本條件，所謂的基本條件包括空調、暖氣、水、熱水、電、天然氣等。當房屋適宜居住的基本條件出現問題時，房客應該以書面形式通知房東，並要求在48小時內進行修理，48小時不包括週末和節假日。如果房東在48小時內沒有採取行動，房客可先自己掏腰包請人修理，然後從下月的租金中扣除。或是向當地政府的有關部門投訴，也可以採取法律行動。
• 收回押金
    內州法律規定，房客在房屋租賃合同到期後30天內，有權拿回押金。如果房東拒絕退回押金，房客可通過小額索償法庭（Small Claims Court）解決押金糾紛。

注意事項

• 核實房東身份
    簽訂房屋租賃合同時，應確認簽約人是否房屋的所有權人或所有權人的合法代理人，可以要求房屋所有權人出具房屋產權證明，所有權人的合法代理人出具授權證明，最好同時要求簽約人出示身份證明，以防被騙。尤其是在止贖屋氾濫的維加斯，不法分子冒充屋主將空房出租，騙取房客租金，這類案件並不少見。
• 立字為據
    為避免糾紛和誤解，儘量把所有協議都以書面的形式確定下來。比如，需要房東修理水管，最好以書面形式向房東提出，在書面要求上簽名，注明日期，並保留一份副本。如果房東口頭答應幫你修理，你可以寫一封短信給房東確認。

收到勒令搬遷通知時該如何處理

    按照內州法律規定，房東不可以隨意逼遷租客。如果租賃合同已到期，房東可以不需任何理由要求房客遷出。按周出租房屋時，房東必須提前7天通知房客搬出。如果租期超過1周，房東則必須提前30天給出通知。通過書面形式並提供年齡或殘疾證明，59歲以上的長者及殘障人士可以向房東要求額外延長30天的居住期。如果是在合同有效期內，房東以房客違約等理由要求房客搬離，那麼房東必須提前3日或5日通知房客。在這期間，房東不可以自行換掉出租房的門鎖，或將租客的物品扔出住處，或切斷出租房的電源、水源，這些都屬違法行為。
    如果你對房東的勒令搬遷有異議，不得不通過法律的途徑來解決，那麼根據出租屋所在的司法管轄區向所屬法院提訴。在法官作出最終裁定之前，房客可繼續住在出租屋。除非你確定法律和事實都站在你這一邊，打官司反抗勒令搬遷往往得不償失。若官司打輸了，不僅要支付數百甚至數千美元的訴訟費，也會降低你的信用分數。

出租屋被止贖

    因房東拖欠房屋貸款，銀行向房東寄出拖欠還款通知的同時，會向房客寄出關於房客權利的通知書，請仔細閱讀這份通知。在這期間，若合同未到期，房客選擇繼續在出租屋居住，那麼仍然必須按時交納租金。如果房客打算提前終止租賃合同，搬離出租屋，那麼請三思而後行，因為該行為很可能會帶來毀約上的法律責任。內州法律服務組織建議，合同未到期前，房客最好是在房屋被止贖出售後再搬離出租屋。
    美國法律規定，新房東必須提前90天通知房客搬離。如果房客與前房東簽有房屋租賃合同，而且尚未到期，那麼新房東必須遵照該合同將房屋繼續出租給房客。如果新房東準備搬入該房屋，原來的房屋租賃合同對新房東則不具約束力，但新房東必須提前90天向房客給出搬遷通知。

尋求當地非盈利組織的援助

    對於南內州的低收入房客來說，內州法律服務非盈利組織（Nevada Legal Services）提供相關的法律諮詢及援助。

內州法律服務組織
網址http://www.nlslaw.net
維加斯分部的聯繫方式
地址：530 S. 6th Street, Las Vegas, NV 89101
電話：702-386-0404

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